"โสภณ" คาดยอดขายอสังหาฯ ปีนี้โต 7.5% แนะเพิ่มเงินดาวน์ลดความร้อนแรงป้องกันฟองสบู่

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตส แอฟแฟร์ส (AREA) เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังจะยังคึกคักต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก โดยคาดว่าปีนี้จะมียอดขายที่อยู่อาศัยสูงถึง 115,480 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.5% จากปีก่อนที่ขายได้ทั้งสิ้น 107,412 หน่วย และขณะนี้มีหน่วยรอขายอยู่ทั้งสิ้น 133,238 หน่วย ซึ่งถือว่ายังไม่มากนัก เพียง 3% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ทั้งนี้ในช่วงครึ่งปีหลังมองว่าจะต้องมีมาตรการมารองรับช่วยลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลง เช่น การเพิ่มเงินวางดาวน์ให้สูงขึ้นจากปกติ 5-10% เป็น 15% ของมูลค่าอสังหาฯ และการที่ธนาคารพาณิชย์จะคุมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะส่งผลดีที่จะช่วยลดความร้อนแรงได้ แต่ยอมรับว่า ผลกระทบจะเกิดกับผู้ประกอบการรายย่อยมากกว่ารายใหญ่ เนื่องจากไม่มีเงินทุนเท่ากับรายใหญ่ ซึ่งในระยะยาวจะเป็นการดูแลไม่ให้เกิดปัญหาฟองสบู่ เนื่องจากขณะนี้การซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไรก็มีมากขึ้น อีกทั้งยังมีปัจจัยเสี่ยงจากแรงงานที่ยังขาดแคลน รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคก็ยังไม่มีความชัดเจนว่าจะมีกำลังเพียงพอในการผ่อนบ้านหรือไม่ แม้จะมีความต้องการบ้านอยู่ต่อเนื่อง

ส่วนโครงการที่เปิดใหม่จะมีราคาเฉลี่ยต่อหลังลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 6% จาก 2.937 ล้านบาท/หน่วย เหลือ 2.775 ล้านบาท/หน่วย เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องการขยายจำนวนหน่วยของโครงการเพิ่มขึ้นเพื่อให้ขายได้มากขึ้น ขณะนี้ขนาดห้องหรือบ้านก็มีขนาดเล็กลง

อย่างไรก็ตามภายในเดือนสิงหาคม ทางศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ จะลงพื้นที่สำรวจทั้งกรงุเทพฯและปริมณฑล รวมถึงในจังหวัดต่างๆ เพื่อสำรวจดูสัดส่วนการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรืออยู่อาศัยจริง ในการนำผลศึกษามาวิจัยสัดส่วนการซื้อในตลาดอสังหาฯ และความเสี่ยงการเกิดฟองสบู่ในอสังหาฯต่อไป

ลลิลฯเปิดตัวคอนโดแบรนด์ใหม่โซนลาดพร้าว-รามฯ

ลลิลฯ เห็นต่าง มองดีมานด์ที่อยู่อาศัยครึ่งปีหลังไม่ได้ชะลอตัวลง ดันคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ เปิดตัวพร้อมกันบน 2 ทำเล สุดสัปดาห์นี้

นายชูรัชฏ์ ชาครกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  เปิดเผยว่า  ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ยังเชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ไม่ได้ชะลอตัวลงแต่อย่างใด แม้ว่ากำลังซื้อในภาพรวมอาจจะชะลอตัวลงบ้างก็ตาม และจากกระแสความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่  ซึ่งมีครอบครัวขนาดเล็กลง และมีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตอยู่ในเมืองที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย บริษัทจึงได้เปิดตัวคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ “ลิปป์” (LIB) บน 2 ทำเล ได้แก่  รามคำแหง 43/1 และ ลาดพร้าว 20

สำหรับโครงการลิปป์ รามคำแหง 43/1 เป็นคอนโดมิเนียม สูง 8 ชั้น จำนวน 1 อาคาร บนเนื้อที่โครงการกว่า 2 ไร่  บริเวณซอยคุณหญิงเจือ นครราชเสนี หรือซอยรามคำแหง 43/1 รวม 229 ยูนิต มีขนาดห้องตั้งแต่ 26.25-40.50  ตารางเมตร และช้อปเฮ้าส์ จำนวน 3 ร้าน  ราคาเริ่มต้น 1.45 ล้านบาท โดยคาดว่าจะดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2556

ในขณะที่โครงการลิปป์  ลาดพร้าว 20 เป็นคอนโดมิเนียม สูง 8 ชั้น จำนวน 1 อาคาร บนเนื้อที่กว่า 1 ไร่บริเวณซอยลาดพร้าว 20 ห่างจากสถานี MRT ลาดพร้าว 350 เมตร รวม 175  ยูนิต มีขนาดห้องตั้งแต่ 26.25 - 43  ตารางเมตรราคาเริ่มต้น  1.89 ล้านบาท โดยคาดว่าจะดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 1   ปี 2557

โดยทั้งสองโครงการได้ผ่านการประเมินด้านสิ่งแวดล้อม (EIA)  เรียบร้อยแล้ว และจะเปิดตัวโครงการและการขายอย่างเป็นทางในวันที่ 27-28 กรกฎาคม 2556 นี้ที่สำนักงานขายโครงการ

นอกจากนี้ นายชูรัชฏ์ ยังได้เปิดเผยถึงแนวโน้มในการขยายโครงการไปยังต่างจังหวัดว่าหากจะมีการขยายโครงการไปจริง จะเป็นโครงการในแนวราบมากกว่าเนื่องจากรูปแบบการอยู่อาศัยของคนในต่างจังหวัดนิยมพักอาศัยในบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์มากกว่าคอนโดมิเนียม ส่วนงบในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเพิ่มเติมในปีนี้ บริษัทได้ตั้งงบไว้ที่ 800-1,000 ล้านบาท โดยจะเน้นที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกใช้งบไปแล้วประมาณ 600-700 ล้านบาท

ด้านราคาขายนั้น บริษัทได้ปรับราคาขายเพิ่มขึ้นอีก 3-5% ตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มขึ้น แต่เลือกปรับในบางทำเลเท่านั้น

ราคาที่ดินหนองคายพุ่งรับ“เออีซี“ แห่ซื้อเก็งกำไรขายกลุ่มทุน

           นายวิวัฒน์ชัย จิวาศักดิ์อภิมาศ รองประธานและเลขาธิการหอการค้าจังหวัดหนองคาย และผู้ประกอบการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจังหวัดหนองคาย กล่าวว่า ราคาที่ดินของจังหวัดหนองคายตอนนี้ถือเป็นช่วงที่มีราคาสูงมาก ราคาที่ซื้อขายกันจริงๆ ส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาที่ประเมินไว้มาก และที่สำคัญมีการซื้อเพื่อเก็งกำไรกัน ส่งผลให้ราคาซื้อขายจริงสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์และที่ดินริมถนนสายที่ตัดจากตัวเมืองหนองคายไปด่านพรมแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาวนั้น ขณะนี้บูมกว่าทุกจุด อาคารพาณิชย์จากเดิมที่มีการซื้อขายกันที่ห้องละ 1.9-2 ล้านบาท สูงขึ้นเป็น 5-7 ล้านบาท ส่วนราคาที่ดินที่ซื้อ-ขายนั้นก็สูงกว่าราคาประเมินหลายเท่าตัว ล่าสุดที่มีการซื้อขายกันอยู่ที่ไร่ละ 8-9 ล้านบาท ในขณะที่ราคาประเมินล่าสุดที่มีการประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 อยู่ที่ 5.2 ล้านบาทต่อไร่ทางด้าน นายวีระชัยโชค มงคลภูมิรัตน์ รองนายกเทศมนตรีเมืองหนองคาย และที่ปรึกษาหอการค้าจังหวัดหนองคาย เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายขณะนี้ถือว่าสูงมากจนเต็มเพดาน เฉพาะค่าเช่าก็ยังสูงเช่นเดียวกัน ล่าสุดมีการเช่าที่ 30 ไร่ 30 ปี ค่าเช่าสูงถึง 60 ล้านบาท ส่วนราคาขายที่ดินในตัวเมืองที่เป็นเขตเศรษฐกิจหลัก พื้นที่กว่า 4 ไร่ ขายกันที่กว่า 100 ล้าน ที่ริมแม่น้ำโขง 3 ไร่ ขาย 75 ล้านบาท โดยมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่ เช่น ซีพี แสนศิริ รวมไปถึงกลุ่มทุนที่เกี่ยวกับการสร้างที่อยู่อาศัย ได้เข้ามาหาที่ดินแปลงใหญ่เพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับ ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี (AEC) ที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 คาดกันว่าจะมีนักลงทุนจากต่างชาติเข้ามาในจังหวัดหนองคายเป็นจำนวนมาก มีการขออนุญาตสร้างรีสอร์ต โรงแรมขนาดใหญ่ 7 ชั้นริมถนนหนองคาย-โพนพิสัย รวมไปถึงโฮมโปรที่ได้ลงมือก่อสร้างไปแล้ว การลงทุนโครงการใหญ่ๆ ข้างต้นก็เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ปรับราคาขึ้นตามไปด้วย ทำให้ขณะนี้คนหนองคายระดับรากหญ้าจนถึงระดับกลาง ยากที่จะมีที่ดิน รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและอาคารพาณิชย์ในเขตเมืองเป็นของตัวเองการซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ในจังหวัดหนองคายเริ่มคึกคักตั้งแต่ต้นปี 2553 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปี 2555 จนถึงขณะนี้การซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ในจังหวัดหนองคายคึกคักมาก ทำให้ราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นอีก เมื่อเทียบกับปี 2554 แล้ว ราคาที่ดินและอาคารพาณิชย์ปรับขึ้นจากเดิม 2-3 เท่าตัว จากกระแสข่าวที่มีความเป็นไปได้สูงที่โครงการใหญ่ๆ อีกหลายโครงการจะเข้ามาดำเนินการในเร็วๆ นี้ ประกอบกับจังหวัดหนองคายเป็นหน้าด่านในการเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน เมื่อมีการเปิดเออีซีในปี 2558 จึงทำให้กลุ่มทุนใหญ่เข้ามาลงทุนในพื้นที่ มีกลุ่มทุนเข้ามากว้านซื้อที่ดินเป็นแปลงใหญ่ตั้งแต่ 50-300 ไร่ เพื่อขายให้กับบริษัทขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาตั้ง ยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายมีราคาสูงเกินจริงขึ้นไปอีก ที่ดินที่มีการซื้อขายกันขณะนี้ส่วนใหญ่ไม่ใช่เจ้าของขายเอง แต่เป็นมือที่ 3-4 แล้วสำหรับราคาประเมินที่ดินที่สูงที่สุดนั้นจะอยู่ภายในเขตเทศบาลเมืองหนองคาย โดยเฉพาะที่ดินที่ติดกับถนนประจักษ์ที่เป็นถนนสายหลักภายในเขตเทศบาลราคาประเมินสูงมาก อยู่ระหว่าง 8-10 ล้านบาทต่อไร่ แต่การซื้อขายกันจริงๆ แล้วสูงกว่าราคาประเมินมาก โดยเฉพาะแปลงสวยๆ นั้นราคาซื้อขายกันจริงๆ จะสูงเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่ดินริมโขงภายในเขตเทศบาลเมืองหนองคายนั้น ราคาประเมินอยู่ระหว่าง 3-4 ล้านบาท แต่ซื้อขายกันจริงๆ สูงกว่านี้จุดที่มีการซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินอีกจุดหนึ่ง คือที่ดินริมถนนสายจากตัวเมืองหนองคายไปด่านพรมแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาว ซึ่งขณะนี้ถือเป็นถนนสายเศรษฐกิจ มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์มากกว่า 100 ห้อง ก็สามารถขายได้หมดภายในเวลาไม่นาน ราคาประเมินที่ดินริมถนนเส้นนี้อยู่ที่ประมาณ 1.8-2 ล้านบาทต่อไร่ แต่ซื้อขายกันจริงๆ สูงถึง 8-9 ล้านบาทต่อไร่เลยทีเดียว

การเคหะแห่งชาติ (ประเทศไทย)

การเคหะแห่งชาติ (อังกฤษ: National Housing Authority) เป็นรัฐวิสาหกิจ สังกัดกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ จัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2516

ประวัติ
สืบเนื่องจากปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในประเทศไทย ช่วงหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 รัฐบาลจึงได้จัดตั้งกองเคหสถาน กรมประชาสงเคราะห์ ขึ้นในปี พ.ศ. 2483 หลังจากเริ่มต้นแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในปี พ.ศ. 2504 ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยทวีความรุนแรงขึ้น รัฐบาลจึงได้จัดตั้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ได้แก่ สำนักงานอาคารสงเคราะห์ กรมประชาสงเคราะห์ (ในปี พ.ศ. 2493) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ในปี พ.ศ. 2496) และสำนักงานปรับปรุงแหล่งเสื่อมโทรมเทศบาลนครกรุงเทพ (ปี พ.ศ. 2503) จนในช่วงแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 3 จึงมีการกำหนดนโยบายให้จัดตั้งหน่วยงานที่รับผิดชอบด้านที่อยู่อาศัยขึ้น และได้จัดตั้ง “การเคหะแห่งชาติ” ขึ้นเมื่อ วันที่ 12 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2516 ภายใต้ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 316 โดยมีวัตถุประสงค์ดังนี้
จัดให้มีเคหะเพื่อประชาชน เช่า หรือเช่าซื้อ
จัดหาเงินกู้มาสร้างที่อยู่อาศัยให้ประชาชนเช่าซื้อหรือให้ความช่วยเหลือทางด้านการเงินแก่บุคคลที่จะสร้างที่อยู่อาศัย
ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารหรือจัดสรรที่ดิน
และต่อมาในปีพ.ศ. 2537 ได้มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการจัดตั้งใหม่ตามพระราชบัญญัติ การเคหะแห่งชาติ พ.ศ. 2537 ดังนี้
จัดให้มีเคหะเพื่อให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัย
ให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ประชาชนผู้ประสงค์จะมีเคหะของตนเอง หรือแก่บุคคลผู้ประสงค์ จะร่วมดำเนินกิจการกับ กคช.ในการจัดให้มีเคหะขึ้น เพื่อให้ประชาชนเช่า เช่าซื้อหรือซื้อ
ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารหรือจัดหาที่ดิน
ปรับปรุงรื้อหรือย้ายแหล่งเสื่อมโทรมเพื่อให้มีสภาพการอยู่อาศัยสิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจและสังคมดีขึ้น
ประกอบธุรกิจการอื่นที่สนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับวัตถุประสงค์ดังกล่าวข้างต้น

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน

 การได้ทราบถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบระหว่างไทยกับประเทศเพื่อนบ้าน คงเป็นประโยชน์ต่อประชาชนผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนและนักพัฒนาที่ดินไทยไม่น้อย และเผื่อเป็นข้อคิดประกอบการวางแผนการลงทุน โดยเฉพาะในกรณีที่เป็นการนำเสนอสถานการณ์ล่าสุดจากการนำเสนอของผู้รู้จากแต่ละประเทศโดยตรง
          ในระหว่างวันที่ 7-9 พฤษภาคม ศกนี้ ผมไปเป็นวิทยากรในงานสัมมนาผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งภูมิภาคอาเซียน ณ เมืองบาหลี ประเทศอินโดนีเซีย มีผู้รู้จากประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคนี้มานำเสนอเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอส้งหาริมทรัพย์ในประเทศของตน ผมจึงขอสรุปความเพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ล่าสุดและเผื่อเป็นข้อคิดสำหรับประเทศไทย

บรูไน
          ประเทศนี้มีประชากรเพียง 383,000 คน เป็นประเทศที่ร่ำรวยจากการผลิตน้ำมันมหาศาล ดังนั้นประชาชนได้สวัสดิการอย่างดี มีขนาดเล็กเพียง 5,270 ตร.กม. หรือใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครเพียง 3 เท่า แต่มีขนาดเพียงครึ่งหนึ่งของภูมิภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่รวมอีก 5 จังหวัดโดยรอบคือ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาครและนครปฐมด้วยแล้ว
          ประเด็นที่น่าสนใจก็คือที่ดินทั้งหมดมีเพียง 4% ที่เป็นของเอกชน ที่เหลือเป็นของรัฐ  58% เป็นป่าไม้ 36% และอื่น ๆ 2% ในจำนวน 4% ที่เป็นของเอกชนนั้น 73% ใช้เพื่อการเกษตร 2% ใช้เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 16% ใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้นและอีก 11% ใช้ผสมระหว่างที่อยู่อาศัยกับพาณิชยกรรม เช่น ตึกแถว
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้ไม่คึกคัก ทั้งนี้คงเป็นเพราะอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศนี้ค่อนข้างต่ำมานาน (3-4%) มีภาวะล้นตลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยที่แต่เดิมเน้นบ้านเดี่ยวก็หันมาทำอาคารชุดบ้าง เพราะที่ดินที่จะพัฒนามีจำกัด อย่างไรก็ตามประเด็นที่น่าสนใจก็คือ แม้บรูไนจะมีขนาดเล็กเพียงใด แต่ก็ไม่มีใครสามารถผูกขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ นี่เป็นการสะท้อนธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดติดกับทำเล ไม่มีใครจะสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกใจคนทุกทำเลได้

มาเลเซีย
          ประเทศเพื่อนบ้านคู่แข่งสำคัญของเรานี้ มีดีที่มีน้ำมัน และมีนักลงทุนจากตะวันออกกลางมามากเป็นพิเศษ อาคารชุดราคาแพงใจกลางเมือง 30% ซื้อไว้โดยคนต่างชาติซึ่งส่วนมากมาจากตะวันออกกลาง ในขณะที่ประเทศไทยของเราขาดโอกาสอันนี้ เพียงเพราะมีคนไปขโมยเพชรและคนที่ “อม” เพชรซาอุฯ ไปจนประเทศชาติเศร้าหมองเช่นนี้
          65% ของอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาในมาเลเซียคือที่อยู่อาศัย ซึ่งก็คล้ายคลึงกับไทยที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA สำรวจไว้ว่ามีประมาณ 70% ปีที่แล้วมีที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ 52,570 หน่วยทั่วประเทศซึ่งต่ำกว่าไทยเพราะเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ AREA ก็ยังมีที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ถึง 81,364 หน่วย ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่ม 4-8%
          อาคารชุดใจกลางเมืองรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าก็เติบโตสูงมาก ราคาแพงสุดของเขาตกเป็นเงินหน่วยละ 30-80 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดทั่วไปราคาตารางเมตรละ 65,000 – 90,000 บาท ซึ่งก็คล้ายกับไทย
          ในกรณีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มาเลเซียมีพื้นที่สำนักงานมากกว่าไทยคือ 14.5 ล้านตารางเมตร (คงรวมสำนักงานขนาดเล็กไปด้วย) และมีพื้นที่ศูนย์การค้าประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตร โดยค่าเช่าตกตารางเมตรละ 1,600 – 7,500 บาท
          การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของมาเลเซียนั้น ภาครัฐมีบทบาทสำคัญเป็นอย่างมาก แต่ไม่ใช่ในกรณีของไทยที่เน้นการสร้างบ้านเอื้ออาทรหรือโครงการ “ลูบหน้าปะจมูก” อื่น ๆ รัฐบาลมาเลเซียมีโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ การพัฒนาเมืองใหม่ การพัฒนาเขตเศรษฐกิจใหม่ ทำให้เกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง มั่นคงและยาวนาน ข้อนี้ไทยควรถือเป็นเยี่ยงอย่าง

สิงคโปร์
          ประเทศขนาดกระจ้อยร่อยที่มีพื้นที่เพียง 44% ของกรุงเทพมหานครนี้ เป็นศูนย์รวมการลงทุน ถือเป็นปรากฏการณ์พิเศษคล้ายฮ่องกง หรือดูไบ ปรากฏว่าประเทศนี้มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงถึง 7.7% ในปีที่แล้ว สูงกว่าที่ประเทศเขาเองคาดหวังด้วยซ้ำ ด้วยความพิเศษของสิงคโปร์นี้จึงช่วงชิงความได้เปรียบเหนือประเทศเพื่อนบ้านอื่น ทั้งอินโดนีเซีย มาเลเซียและไทย เป็นต้น
          ราคาอาคารชุดพักอาศัยที่เคยตกต่ำมาในช่วงก่อนได้เติบโตขึ้นจนปีที่แล้วเติบโตสูงเหนือระดับราคาสูงสุดของปี 2539 (ก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540) แล้ว โดยราคาเพิ่มขึ้นถึง 30.4% ขณะนี้ราคาสูงสุดตารางเมตรละ 1 ล้านบาท
          ในด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าก็เพิ่มขึ้น 18% ในรอบปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าตกเป็นเงินตารางเมตรละ 7,500 – 15,000 บาท (ของไทยอยู่ที่ 2,000 บาท) ส่วนสำนักงานก็เพิ่มค่าเช่าพื้นที่ไป 29% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยขณะนี้ตกเป็นเงิน 5,400-7,500 บาทต่อตารางเมตร (ของไทยอยู่ที่ 600 บาท)
          เศรษฐกิจของสิงคโปร์ขึ้นอยู่กับการลงทุนของประเทศมหาอำนาจโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกา ดังนั้นในเมื่อเศรษฐกิจของยุโรปและสหรัฐอเมริกากำลังย่ำแย่ในขณะนี้ จึงอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ชะลอตัว ในไตรมาส 1/2551 นี้ โครงการพัฒนาที่ดินหลายแห่งได้เริ่มชลอการเปิดตัวออกไป

อินโดนีเซีย
          ประเทศนี้มีขนาดใหญ่กว่าเราเกือบ 4 เท่าทั้งในด้านขนาดที่ดินและในด้านประชากร อย่างไรก็ตามฐานะทางเศรษฐกิจอาจจนกว่า คือมีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงครึ่งหนึ่งของประเทศไทยเท่านั้น ทำให้ประเทศนี้มีประชากรยากจนประมาณ 18% สูงกว่าไทยที่มีคนจนอยู่ราว 10%
          ด้วยฐานะทางเศรษฐกิจที่ด้อยกว่า จึงทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานเพียง 3.5 ล้านตารางเมตรในเขตมหานครจาการ์ตา (ซึ่งรวมกรุงจาการ์ตาและเมืองโดยรอบ คล้ายภูมิภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของไทย) ในขณะที่กรุงเทพมหานครของเรามีพื้นที่สำนักงานถึง 8 ล้านตารางเมตร
          สำหรับโครงการอาคารชุดในเขตมหานครจาการ์ตามีห้องชุดเปิดตัวใหม่ในปี 2550 เพียง 11,606 หน่วย ซึ่งถ้าเทียบกับกรุงเทพมหานครแล้ว ถือว่าน้อยมาก ในขณะที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA สำรวจพบห้องชุดถึง 44,750 หน่วย เปิดใหม่ในกรุงเทพมหานครในห้วงเวลาเดียวกัน
          ปรากฏการณ์ข้างต้นชี้ให้เห็นว่า แม้ประเทศอินโดนีเซียจะมีขนาดใหญ่ ทรัพยากรมาก แต่หากการจัดการไม่ดี และขาดความมั่นคงทางการเมืองในช่วงก่อนหน้านี้ ทำให้ประเทศมีการเติบโตในขอบเขตจำกัด

          สำหรับประเทศเวียดนามและกัมพูชานั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ได้จัดทำแถลงข่าวฉบับที่ 7 และ 8 เกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสองประเทศนี้เผยแพร่ไปเรียบร้อยแล้ว (โปรดดูรายละเอียดในเว็บไซต์ www.area.co.th)

 จากการเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านแล้ว สามารถพบข้อส้งเกตที่น่าสนใจบางประการ กล่าวคือ
          1. อสังหาริมทรัพย์นั้น มีการเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจมีการเติบโตดี อสังหาริมทรัพย์ก็จะโตตาม การสร้างความเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศนั้น ส่วนหนึ่งอยู่ที่การดึงดูดการลงทุนโดยการทำประเทศให้มีความมั่นคงทางการเมือง หากประเทศมีความวุ่นวายเช่นนี้จะส่งผลลบต่อชาติอย่างมหาศาล อีกทางหนึ่งในการสร้างความเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ที่การกระตุ้นภายในประเทศ ด้วยการพัฒนาสาธารณูปโภคหรือโครงการลงทุนขนาดใหญ่เพื่อวางรากฐานสำคัญของประเทศโดยภาครัฐ (ไม่ใช่การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์เพียงเพื่อช่วยผู้ประกอบการเช่นที่รัฐบาลกำลังดำเนินการอยู่)
          2. อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่แน่ชัดที่ติดกับทำเล ไม่มีใครครองส่วนแบ่งตลาดได้ และตลาดหลักก็คือตลาดใช้สอยในประเทศ การคาดหวังให้ต่างชาติมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจนั้น เดี๋ยวนี้ไม่มีใครพูดถึง และเป็นเพียงการส่งเสริมให้ “แร้งลง” มาจิกกินประเทศเราเท่านั้น
          3. เราควรพยายามเปิดกว้างรับข้อมูลความเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์จากประเทศเพื่อนบ้านและประเทศอื่น เพื่อให้ทันสถานการณ์และปรับใช้เพื่อการลงทุน การวางแผนพัฒนาในประเทศของเรา ทั่วโลกมีศูนย์ข้อมูลและสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ให้บริการข้อมูลแก่สาธารณชนที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ติดข้อจำกัดเช่นสมัยก่อนที่มีข้อมูลจากเฉพาะบริษัทนายหน้าข้ามชาติ ซึ่งอาจมีข้อจำกัดที่ความเบี่ยงเบนเนื่องจากผลประโยชน์ ด้วยโอกาสที่เปิดเช่นนี้นักลงทุนและผู้ประกอบการมืออาชีพจึงต้องมองออกไปในโลกกว้างให้มาก

ลักษณะประชากรในทวีปอเมริกาใต้

จำนวนประชากร

            ทวีปอเมริกาใต้มีประชากรประมาณร้อยละ 6 ของโลก มีประชากรประมาณ  382  ล้านคน (ค.ศ.2011) หรือมีจำนวนมากถึงอันดับ 5 ของโลก และมีความหนาแน่นของประชากรประมาณ 22 คนต่อตารางกิโลเมตร  ประเทศที่มีจำนวนประชากรมากที่สุดของทวีป คือ ประเทศบราซิล มีประชากรประมาณ 187 ล้านคน ส่วนประเทศเอกราชที่มีจำนวนประชากรน้อยที่สุด คือ ประเทศซูรินาเม มีประชากรประมาณ 5 แสนคน

 การกระจายตัวของประชากร

         เขตที่ประชากรอาศัยอยู่อย่างเบาบางในทวีปอเมริกาใต้

          ทวีปอเมริกาใต้จัดเป็นทวีปที่มีประชากรอาศัยอยู่อย่างเบาบาง ทั้งนี้เนื่องจากบางแห่งเป็นพื้นที่ที่มีสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติเป็นอุปสรรคต่อความเป็นอยู่ของประชากร เช่น

         - บริเวณลุ่มน้ำแอมะซอน  เป็นที่ราบลุ่มน้ำที่กว้างขวางที่สุดในโลก แต่เป็นเขตป่าดิบที่เป็นอุปสรรคต่อการคมนาคมติดต่อกัน มีอุทกภัยเกิดขึ้นเสมอและมีสัตว์ป่าที่เป็นอันตรายและโรคภัยไข้เจ็บชุกชุม

         -  บริเวณที่ราบสูง ซึ่งมีทั้งในเขตร้อนและเขตอบอุ่น มักเป็นเขตแห้งแล้งเป็นทะเลทราย ดินไม่ค่อยอุดมสมบูรณ์

         -  บริเวณเทือกเขาแอนดีส ซึ่งเป็นเทือกเขาสูงที่มีแนวต่อเนื่องกันยาวที่สุดในโลก เป็นพื้นที่สูงชันทุรกันดาร เป็นอุปสรรคต่อการประกอบอาชีพและการตั้งถิ่นฐานอยู่อาศัย

      เขตที่ประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นในทวีปอเมริกาใต้

         มักเป็นบริเวณที่มีสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติเหมาะสมกับการดำรงชีวิต เช่น มีลักษณะภูมิประเทศเป็นที่ราบเขตชายฝั่งทะเล มีลักษณะภูมิอากาศอบอุ่นและปริมาณฝนเพียงพอแก่การเพาะปลูก มีทรัพยากรธรรมชาติอุดมสมบูรณ์และมีระบบการคมนาคมขนส่งที่สะดวก ดังนี้

        – บริเวณชายฝั่งมหาสมุทรแอตแลนติก ตั้งแต่ตอนใต้ของปากแม่น้ำแอมะซอนลงมาทางใต้ในเขตประเทศบราซิล อุรุกกวัยและบางส่วนของประเทศอาร์เจนตินา

        – บริเวณทางตอนบนของทวีป  นับตั้งแต่ชายฝั่งด้านทะเลแคริบเบียนจนถึงอ่าวปานามา หรือเขตพื้นที่ของประเทศเวเนซุเอลา

        – บริเวณด้านตะวันตกของทวีป ได้แก่ ประเทศโคลอมเบีย  เอกวาดอร์ แถบเมืองลิมาประเทศเปรู

        – บริเวณตอนกลางของประเทศชิลีที่มีภูมิอากาศแบบเมดิเตอร์เรเนียน

ลักษณะทางสังคมและวัฒนธรรมของทวีปอเมริกาใต้

        วัฒนธรรมของทวีปอเมริกาใต้จัดอยู่ในกลุ่มวัฒนธรรมละตินอเมริกัน ลักษณะเชื้อชาติ ภาษา ศาสนาของประชากรมีรากฐานมาจากกลุ่มยุโรปใต้ ผสมผสานกับวัฒนธรรมของชาวพื้นเมืองอินเดียนแดง และ     นิโกร

เชื้อชาติ

               พวกอินเดียนแดง เป็นชาวพื้นเมืองดั้งเดิมของทวีปอเมริกาใต้ อาศัยอยู่บริเวณที่สูง บนเทือกเขาแอนดีส เขตที่ราบลุ่มปากแม่น้ำแอมะซอน ชายฝั่งทะเลแคริบเบียน มีอารยธรรมของตนเอง เช่น ตั้งบ้านเรือนเป็นหลักแหล่ง รู้จักการเพาะปลูก เลี้ยงสัตว์ เป็นต้น

               พวกผิวขาวจากยุโรป   ซึ่งอพยพเข้าไปตั้งหลักแหล่งเมื่อประมาณ พ.ศ.2400 ได้แก่ ชาวสเปน โปรตุเกส  อิตาลี เยอรมัน และโปแลนด์ ส่วนใหญ่เชื้อสายสเปน และโปรตุเกส เข้ายึดครองดินแดนจากชาว พื้นเมือง  อาศัยอยู่บริเวณชายฝั่งทางตะวันออกและทางใต้ของทวีป

               พวกนิโกร  เข้ามาในสมัยหลัง โดยชาวผิวขาวจับมาเป็นทาส ทำงานตามแหล่งเพาะปลูกในเขตร้อน เหมืองแร่ของชาวผิวขาวในประเทศบราซิล และโคลัมเบีย

               พวกเอเชีย  ได้แก่ ชาวจีน ญี่ปุ่น อินเดียและอินโดนีเซีย  โดยเข้ามาอาศัยดินแดนที่เคยเป็นอาณานิคมของประเทศอังกฤษและเนเธอร์แลนด์ ในสมัยสงครามโลกครั้งที่ 1

              พวกเลือดผสม  มีกลุ่มประชากรสายเลือดผสมหลายกลุ่ม คือ

                 -เมสติโซ (Mestizos) เป็นสายเลือดผสมระหว่างชาวผิวขาว กับชาวอินเดียนแดง เป็นกลุ่มประชากรที่มีจำนวนมากที่สุดในทวีปอเมริกาใต้

                 -มูแลตโต (Mulattos) เป็นสายเลือดผสมระหว่างชาวผิวขาว กับนิโกร

                 -แซมโบ (Zambos) เป็นสายเลือดผสมระหว่างชาวอินเดียนแดง กับนิโกร

 2. ภาษาที่ใช้ในทวีปอเมริกาใต้  ได้แก่

             ภาษาสเปนเป็นภาษาทางการของประเทศต่างๆ ที่เคยเป็นอาณานิคมของประเทศสเปนมาก่อน คือ โคลัมเบีย เวเนซุเอลา เอกวาดอร์ เปรู โบลิเวีย ปารากวัย อุรุกวัย อาร์เจนตินา ชิลี

             ภาษาโปรตุเกสเป็นภาษาทางการของประเทศบราซิลเพราะเคยเป็นอาณานิคมของประเทศโปรตุเกสมาก่อน

             ภาษาอินเดียนแดง ชาวอินเดียนแดงพื้นเมืองยังคงพูดภาษาของตน และมี 2 ประเทศที่กำหนดให้ภาษาอินเดียนแดงเป็นภาษาทางการ ควบคู่ไปกับภาษาสเปนด้วย คือ เปรู และโบลิเวีย

             ภาษาอื่นๆ  ในบางประเทศใช้ภาษาอังกฤษเป็นภาษาทางการ คือ ประเทศกายอานา     หมู่เกาะฟอล์กแลนด์ ประเทศที่ใช้ภาษาฮอลันดา คือ ซูรินาเม ประเทศที่ใช้ภาษาฝรั่งเศส คือ เฟรนช์เกียนา

3. ศาสนาในทวีปอเมริกาใต้

              ทวีปอเมริกาใต้ ประชากรส่วนใหญ่ในทวีปอเมริกาใต้ นับถือศาสนาคริสต์ ส่วนศาสนาลัทธิความเชื่ออื่นมีประชากรส่วนน้อยนับถือ พอสรุปได้ดังนี้

              ศาสนาคริสต์นิกายโรมันคาทอลิก  นำมาเผยแพร่โดยชาวสเปน และ โปรตุเกส ตั้งแต่ระยะแรกที่เริ่มเข้ามาแสวงหาอาณานิคม จึงมีประชากรชาวอเมริกาใต้นับถืออยู่ถึง ร้อยละ90

             ศาสนาคริสต์นิกายโปรแตสแตนท์  ประชากรอีกร้อยละ10 นับถือ นำมาเผยแพร่โดยคณะมิชชันนารีจากประเทศสหรัฐอเมริกา และศาสนาอื่นๆ ได้แก่ ลัทธิความเชื่อของชาวอินเดียนแดง ลัทธิความเชื่อของชาวนิโกร ศาสนายูดาย ของชาวยิว ลัทธิขงจื๊อและพระพุทธศาสนาของชาวจีน และศาสนาฮินดู ของชาวอินเดีย

            ประชากรในทวีปอเมริกาใต้ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ยึดมั่นในศาสนาอย่างยิ่งโดยสืบทอดมาจากประชากรที่อพยพมาจากภาคใต้ของทวีปยุโรป เช่น ศาสนาคริสต์นิกายโรมันคาทอลิกในประเทศบราซิล มีการจัด   งานคาร์นิวัลเป็นงานสำคัญและยิ่งใหญ่ มีการเฉลิมฉลองกันทั่วประเทศติดต่อกัน 3 วัน 3 คืน  เช่นเดียวกับงานคาร์นิวัลที่จัดขึ้นในประเทศโปรตุเกส เป็นต้น

การวางแผนประชากร

หากสังคมใดไม่ได้ให้ความสนใจกับการเพิ่มหรือการลดของประชากรในสังคม ปัญหาด้านประชากรก็จะเกิดขึ้นตามมา กล่าวคือ หากมีจำนวนประชากรเพิ่มมากเกินไป ปัญหาด้านการผลิต การบริการ และการบริโภคของคนในสังคมจะเกิดความไม่เพียงพอตามมา หรือหากมีจำนวนประชากรลดลงอย่างต่อเนื่อง ปัญหาด้านจำนวนคนที่จะนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศก็จะเกิดขึ้นตามมาได้เช่นกัน ดังนั้นรัฐจึงจำเป็นที่จะต้องทำการควบคุมปริมาณสมาชิกภายในสังคมให้มีขนาดที่เหมาะสม

การวางแผนครอบครัวถือได้ว่าเป็นวิธีการหนึ่งของรัฐที่ถูกนำมาใช้ในการวางแผนด้านประชากรของประเทศ โดยมีเป้าหมายในการลดจำนวนคนเกิดให้มีปริมาณที่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ คู่สมรสสามารถเลี้ยงดูบุตรได้อย่างมีคุณภาพ ดังนั้นรัฐจึงต้องให้ความรู้และรณรงค์ในการวางแผนครอบครัวแก่คู่สมรส โดยให้คู่สมรสมีการคุมกำเนิด มีบุตรในจำนวนที่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจของครอบครัว

การคุมกำเนิดมิได้เป็นวิธีการควบคุมการเกิดในการวางแผนครอบครัวเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการควบคุมการเกิดของประชากรให้เกิดในเวลาที่เหมาะสม โดยมีพ่อและแม่ที่มีความพร้อมทั้งด้านร่างกาย จิตใจ เศรษฐกิจ และสังคม วิธีการคุมกำเนิดที่ใช้อยู่ในปัจจุบันมีหลายวิธี สามารถเลือกใช้ได้ทั้งผู้ชายและผู้หญิง เช่น การทำหมัน การนับวันตกไข่ของสตรี การกินยาคุมกำเนิด การใส่ห่วง การใช้ถุงยางอนามัย การฉีดยา การใช้โฟม ใช้เยล และใช้ครีมฆ่าเชื้อ เป็นต้น

ประชากรมนุษย์ถือได้ว่า เป็นทรัพยากรที่สำคัญประเภทหนึ่งของสังคม ดังนั้นการควบคุมจำนวนประชากรให้มีจำนวนที่เหมาะสมกับทรัพยากรธรรมชาติที่มีอยู่จึงเป็นสิ่งที่จำเป็น ปัจจุบันมนุษย์มีความสามารถในการควบคุมจำนวนประชากรมากกว่าให้ธรรมชาติเป็นตัวควบคุม หากเรามองย้อนไปในอดีตจนถึงปัจจุบันจะพบว่า มนุษย์พยายามทำการควบคุมจำนวนประชากรด้วยตัวเองมากกว่าที่จะให้ธรรมชาติเป็นผู้ควบคุม และหาทางเอาชนะธรรมชาติในการเพิ่มและลดจำนวนประชากรตลอดมา

จากเอกนครสู่เมืองหลัก วงจรปัญหาการพัฒนาเมืองของประเทศไทย

    ในช่วงหลายทศษวรรตที่ผ่านมา การพัฒนาในประเทศไทยมีจุดเน้นการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ และการลงทุนขนาดใหญ่ จนในยุคหนึ่งการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยถูกขนานนามว่า เสือตัวที่ห้าของเอเชีย สิ่งที่ตามมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจคือ การกลายเป็นเมืองเอกนครของเมืองหลวงของไทย
เอกนครคืออะไร

                เมืองที่ลักษณะการกระจายตัวของประชากรในเมืองอันดับที่หนึ่งมีอัตราส่วนประชากรที่อยู่อาศัยต่อประชากรทั้งประเทศที่สูงมาก เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองที่มีขนาดรองลงไปมีขนาดใหญ่กว่าหลายเท่า หรือไม่เป็นไปตามกฎตำแหน่งเมือง-ขนาดประชากร ของจอร์จ ซิพฟ์ (George K.Zipf) และภายในประเทศจะมีเพียงเมืองขนาดใหญ่ที่สุด ไม่มีเมืองขนาดใหญ่รองลงไป แต่จะมีเพียงเมืองขนาดเล็กเท่านั้น ซึ่งจะพบว่าในประเทศไทยความเป็นเอกนครของกรุงเทพมหานครที่ชัดเจนมาก

 กระบวนการกลายเป็นเอกนครของกรุงเทพมหานคร

                กรุงเทพมักถูกกล่าวขานเสมอว่าเป็นศูนย์กลางของทุกสิ่งทุกอย่างของประเทศไทย หรือที่กล่าวว่า “กรุงเทพคือประเทศไทย หรือ ประเทศไทยคือกรุงเทพ ”ความเป็นเอกนครของกรุงเทพมหานคร อาจจะไม่ได้เกิดจากการเติบโตทางเศรษฐกิจเพียงปัจจัยเดียวที่ส่งผลทั้งต่อ การขยายตัวของกรุงเทพมหานคร แต่อาจเกิดปัจจัยต่างๆร่วมกัน ซึ่งอาจพิจารณาหาจากปัจจัยทั้งทางด้านประวัติศาสตร์ ภูมิศาสตร์ เศรษฐกิจ สังคม และการเมือง
                ในเชิงประวัติศาสตร์ การทำสนธิสัญญาเบาว์ริงเป็นจุดเริ่มต้นที่มีการบังคับใช้บริเวณกรุงเทพมหานครให้เป็นเมืองท่าขนส่งสินค้าในยุคอาณานิคม เป็นที่ตั้งทางธุรกิจที่สำคัญของพวกพ่อค้าชาวยุโรป และชาวจีน นอกจากนั้นยังมีการสร้างสาธารณูปโภคด้านการขนส่งเพื่อรองรับการค้ากับต่างชาติ ซึ่งสังเกตุได้จากการสร้างรถไฟ และถนนหนทางที่มุ่งเข้าสู่กรุงเทพมหานครเพื่อขนส่งสินค้าจากพื้นที่ต่างๆภายในประเทศให้กับต่างประเทศ อีกปัจจัยหนึ่งที่เกื้อหนุนคือทางด้านภูมิศาสตร์ กรุงเทพมีทำเลที่ตั้งใกล้ทะเล ความมั่งคั่งอุดมสมบูรณ์ของพื้นที่รอบๆกรุงเทพมหานคร ทำให้กรุงเทพเป็นพื้นที่สำคัญต่อระบบการค้าพาณิชนิยมจนมาถึงระบบทุนนิยมในปัจจุบัน

ในเชิงการเมือง ระบบการเมืองการปกครองของประเทศไทยเป็นลักษณะการปกครองแบบรวมศูนย์ตั้งแต่การปฏิรูปการปกครองในสมัยรัชกาลที่ 5 เรื่อยมา แม้ระบอบการปกครองเปลี่ยนแปลงไปแนวคิดรวมศูนย์การปกครองที่มีการสั่งการจากส่วนกลางยังคงดำรงอยู่ ซึ่งเห็นได้จากบทบาทและหน้าที่ของการวางแผนพัฒนามักมาจากส่วนกลางหรือกรุงเทพมหานคร ทำให้แผนพัฒนาประเทศหลายฉบับจึงมีแนวโน้มเอื้อประโยชน์แก่ชนชั้นนำในกรุงเทพมหานคร
การกลายเป็นเมืองที่ไม่แท้จริงของกรุงเทพมหานคร

                การกลายเป็นเมืองในสังคมอุตสาหกรรม ประชาชนส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในเขตเมือง ดังนั้นการขยายตัวของเมือง จึงเชื่อมโยงกับเพิ่มประชากรและการกลายเป็นอุตสาหกรรม แต่ในประเทศโลกที่สาม ไม่มีความสัมพันธ์ทั้งสามอย่างเสมอไป ทฤษฎีทันสมัยมักถือว่า เมืองเป็นศูนย์กลางของการเติบโตของประชากร และเป็นแรงผลักดันสำหรับการพัฒนา นำไปสู่สังคมสมัยใหม่ หรือการผลิตรูปแบบใหม่ทางวัฒนธรรม ในกรณีของประเทศไทย กรุงเทพมหานครนั้นขยายจากการย้ายถิ่นเข้าจากชนบท การกลายเป็นอุตสาหกรรมไม่ใช้เงื่อนไขที่ทำให้เกิดการขยายตัวของเมือง แต่เกิดจากการเป็นศูนย์กลางการค้าและการบริการ
                การเติบโตของกรุงเทพมหานครจะแตกต่างไปจากประเทศอุตสาหกรรมตะวันตกในศตวรรษที่ 19 เพราะกรุงเทพมหานครเติบโตโดยอิทธิพลของระบบอาณานิคม ทำหน้าที่เป็นเมืองส่งสินค้าจากพื้นที่ด้านในไปยังประเทศเมืองแม่ กรุงเทพมหานครเติบโตขึ้นเพื่อรับใช้นักลงทุนจากระบบอาณานิคม และจำลองเป็นบ้านหลังที่สองให้แก่ชาวยุโรป ที่ดำรงวิถีชีวิตของตนเองโดยสุงสิงกับวัฒนธรรมของคนพื้นเมือง ดังนั้นในทางวัฒนธรรม เมืองเหล่าจึงโดดเดี่ยวจากบริเวณโดยรอบ และเหล่าอาณานิคมต้องเพียงลักษณะเมืองที่สามารถรองรับการส่งออกวัตถุดิบและนำเข้าสินค้าจากยุโรป ซึ่งสังเกตได้จากถนน ทางรถไฟ การคมนาคมต่างๆเพื่อรองรับการลงทุนในประเทศ( ชูศักดิ์ , 2542 )

ระบบเศรษฐกิจ การเมืองในยุคอาณานิคมมีส่วนสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาเมืองที่บิดเบี้ยว  ซึ่งไม่ได้เป็นไปตามทฤษฎีการแพร่กระจายหรือทฤษฎีความทันสมัยที่คาดการณ์ไว้ ผลที่ตามมาคือสภาวะเติบโตที่เกินขนาดของเมือง ลักษณะการขยายตัวเมืองของกรุงเทพมหานครจะมีลักษณะที่สำคัญ 3ประการคือ
1.     การอพยพจากชนบทสู่เมือง จากการศึกษาของประภา คงปัญญา (2543) พบว่าลักษณะเขตที่อยู่อาศัยเดิมของย้ายถิ่น 5 ปีในกรุงเทพมหานครเกิดมากจากพื้นที่ชนบทส่วนใหญ่ ซึ่งเกิดจากความไม่มั่นคงในวิถีชีวิตการเกษตรในชนบทเพราะที่ดินราคาแพงและต้องพึ่งพาเทคโนโลยีมากขึ้น อันเนื่องจากการปฏิวัติเขียว ต้นทุนการผลิตการเกษตรสูงขึ้น เกษตรกรไม่สามารถยืนอยู่บนระบบทุนนิยมได้ บางกลุ่มจึงต้องอพยพเข้าเมืองเพื่อหางานทำ ดังนั้นการเติบโตของเมืองในประเทศจึงเป็นไปอย่างไม่พึ่งประสงค์
2.     ตลาดของสินค้าจากประเทศไทยมักเป็นตลาดต่างประเทศ ในขณะที่ผู้บริโภคภายในประเทศอดอยากหรือต้องซื้อของแพง การเกษตรที่มุ่งรับใช้ผลประโยชน์ภายนอกประเทศมากกว่าที่จะสนับสนุนการพัฒนาในประเทศ ซึ่งจะเห็นได้จากการค้าในกรุงเทพมหานคร โดยมากจะเป็นวัตถุดิบเพื่อการส่งออก ธุรกิจการค้าในเมืองมักตกอยู่ภายใต้การควบคุมของบรรษัทข้ามชาติเป็นส่วนใหญ่ และการขยายตัวของภาคธุรกิจของเมืองส่วนใหญ่เป็นการเติบโตในภาคธุรกิจบริการที่ไม่เป็นทางการ
3.     สภาพแวดล้อมทางประชากร การเติบโตของเมืองในประเทศโลกที่สามมักจะก่อให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัย เกิดชุมชนแออัด หรือคนเร่ร่อนไร้ที่อยู่ ในกรุงเทพมหานครปี 2543 จากการสำรวจของการเคหะแห่งชาติพบจำนวนชุมชน 1,226 ชุมชน  จำนวนครัวเรือน 249,822 หรือมีจำนวนประชากร 1,124,199 คน หากเทียบกับจำนวนประชากรทั้งหมดของกรุงเทพมหานครคิดเป็นประมาณ 1 ใน 5 ของประชากรทั้งหมดในกรุงเทพฯ(ประชากรจากทะเบียนราษฎรปี 2543 มีจำนวน 5,680,380 คน)

การพัฒนาที่ไม่เท่าเทียมกันกับการย้ายถิ่น

จากข้อมูลสำมะโนประชากร ปี 2523 และ ปี 2543       จำนวนผู้ย้ายถิ่นเข้ากรุงเทพมหานครยังคงมีการเพิ่มจำนวน จากการอพยพในภาคต่างๆ โดยคิดเป็นอัตราการย้ายถิ่นเกิดเข้าจาก ปี พ.ศ. 2523 โดย 19.6 เพิ่มขึ้นเป็น 32.3 ในปี2543 ต่อประชากรถิ่นปลายทาง 1000 คน จำนวนผู้ย้ายถิ่นเพิ่มจาก1,188,757 ในปี 2523 เป็นจำนวน 2,084,256 คนหรือมีการเพิ่มเกือบสองเท่าในระยะเวลา 20 ปีแต่อย่างไรก็ตามสัดส่วนการย้ายถิ่นเข้ากรุงเทพมหานครในปี 2543 ลดลงจากการขยายการพัฒนาพื้นที่รอบกรุงเทพมหานคร ทำให้แนวโน้มการย้ายถิ่นในปี  2543 ลดลง แต่เพิ่มสูงขึ้นในกรุงเทพมหานคร
ปัจจัยด้านความแตกต่างของการพัฒนาโดยเฉพาะทางเศรษฐกิจระหว่างเมืองและชนบทจะส่งผลต่อการย้ายถิ่นมากที่สุด ตามทฤษฎีทางเศรษฐศาสตร์เกี่ยวกับการย้ายถิ่น การย้ายถิ่นจะเกิดขึ้นเมื่อมีโอกาศทางเศรษฐกิจที่ดีกว่า เมื่อเปรียบเทียบพื้นที่ต้นทางและปลายทาง ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของรายได้ โอกาศการมีงานทำ ซึ่งพิจารณาจากอุปทานและอุปสงค์ของตลาดแรงงาน หรือแม้แต่ในด้านอื่นๆดังเห็นได้จากการพัฒนาทางเศรษฐกิจในเขตชนบทต่างจากเขตเมืองค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นแหล่งรวมของการพัฒนาและการย้ายถิ่น
กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่ขยายตัวขึ้นจากการเพิ่มจำนวนประชากรย้ายถิ่นจากชนบทมาสู่เมืองอันเนื่องจากการเน้นการลงทุนเฉพาะพื้นที่ ผลกระทบการพัฒนาประเทศในลักษณะดังกล่าว ทำให้เกิดความแตกต่างของระดับการพัฒนา และส่งผลทำให้เกิดปัญหาตามมาของการย้ายถิ่นเข้าอย่างมหาศาลของประชาชนในชนบท ทั้งปัญหาที่ต้นทางการย้ายถิ่นและปลายทางการย้ายถิ่น ในส่วนปัญหาของเมืองหรือปลายทางการย้ายถิ่น อาทิเช่น การขาดแคลนที่พักอาศัย การบริการด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการให้กับผู้ย้ายถิ่น และยังส่งผลให้เกิดภาวะว่างงาน

เมืองหลัก : แนวทางการกระจายการพัฒนาของรัฐบาลไทย

จากปัญหาการพัฒนาที่ไม่เท่าเทียมกันข้างต้น ทำให้รัฐบาลไทยความพยายามที่จะลดความเหลื่อมล่ำระหว่างเมืองหลวงและภูมิภาคลง โดยส่งเสริมให้มีการลงทุนและพัฒนาเศรษฐกิจในเมืองหลักแต่ละภูมิภาคเพื่อสกัดกั้นการอพยพของประชากรในชนบทสู่กรุงเทพฯ โดยได้รับแนวคิดทฤษฎีว่าด้วยการพัฒนาเมืองหลัก
การพัฒนาแนวคิดเสาหลักการพัฒนาเริ่มจากการศึกษาของ Perroux (1950,1971) ได้กล่าวถึงประเด็นปฎิสัมพันธ์ระหว่างภาคอุตสาหกรรมด้วยกัน ซึ่งเชื่อว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจถูกสร้างขึ้นมาจากภาคการผลิตทางเศรษฐกิจที่เด่นๆซึ่งธุรกิจที่เป็นพลังหักนี้มักมีขนาดใหญ่และรวมกลุ่มกัน ทำให้มีอิทธิพลต่อทั้งผู้ส่งวัตถุดิบและผู้ซื้อ ดังนั้นเสาหลักความเจริญในที่นี้จึงเป็นเรื่องของภาคการผลิตทางเศรษฐกิจ และเป็นการนำเอาแนวคิดเรื่องการเชื่อมโยงภาคอุตสาหกรรมต่างๆเข้าด้วยกัน ซึ่งส่งผลถึงความเติบโตด้านอื่นๆที่ตามมาในลักษณะของ multiplier effects ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมของแนวคิดนี้ในประเทศไทย ได้แก่โครงการพัฒนาอุตสาหกรรมในพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก (eastern seaboard) ซึ่งมีภาคธุรกิจอุตสาหกรรมที่สำคัญ (Perroux ,1950 1971อ้างใน ชูศักดิ์ , 2542 )
                Boudeville (1966) และคนอื่นๆได้พยายามประยุกต์เอาแนวคิด เสาหลัก มาใช้ในเรื่องการพัฒนาพื้นที่ ซึ่งกลายเป็นแนวคิดที่เรียกว่า ศูนย์กลางความจริญ (growth center ) กิจกรรมที่เป็นหลักของความเจริญกลายเป็นกิจกรรมต่างๆที่ตั้งอยู่โดยรอบกิจกรรมที่เป็นพลังพลักดัน การพัฒนาทางพื้นที่และการพัฒนาทางเศรษฐกิจ จึงมารวมตัวกันอยู่ภายใต้ยุทธศาสตร์การเติบโตของเมือง ซึ่งเน้นไปที่กลุ่มธุรกิจอุตสาหกรรมบางอย่าง และเน้นการเติบโตของอุตสาหกรรมในเขตเมือง อันจะนำไปสู่การพัฒนาโดยรวม (Boudeville ,1966 อ้างใน ชูศักดิ์ , 2542)

                สาเหตุที่ทำให้แนวคิดเรื่อง growth center ได้รับความสนใจในการเป็นยุทธศาสตร์พัฒนาภูมิภาคมี 3 ประการคือ
1.     ยุทธศาสตร์ศูนย์กลางความเจริญมีความเหมาะสมในการลงทุทั้งภาครัฐและเอกชน ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งเฉพาะ ดีกว่าการกระจายไปตามพื้นที่ต่างๆ
2.     เป็นแนวคิดที่เกิดจากประสบการณ์การพัฒนาที่พบเห็นได้ในประเทศอุตสาหกรรมตะวันตก ที่ซึ่งารขยายตัวเมืองและการขยายตัวอุตสาหกรรมเกิดควบคู่กันไป และมีความสำคัญต่อการพัฒนาทุนนิยม
3.     แนวคิด growth center เกิดจากสาขาวิชาหลักทางเศรษฐศาตร์ จึงได้รับการขานรับอย่างเต็มกำลังจากระบบราชการและการเมือง
การพัฒนาเมืองหลักจึงกลายเป็นแนวคิดการพัฒนาประเทศหลักที่รัฐบาลประเทศไทยเริ่มใช้มาตั้งแต่แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติตั้งแต่แผนที่ 3 (พ.ศ.2514-2519)และฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2520-2524) เป็นต้นมา ซึ่งให้ความสำคัญในเรื่องการสร้างความเป็นธรรมและการกระจายความเจริญสู่ภูมิภาคดังนั้นรัฐบาลจึงได้กำหนดนโยบายพัฒนาเมืองหลักและเมืองรองเพื่อพัฒนาภูมิภาคต่างๆซึ่งได้แก่ เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์ เป็นเมืองหลักของภาคเหนือ  ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือได้แก่ ขอนแก่น อุดรธานี และนครราชสีมา ในภาคตะวันออก ได้แก่ ชลบุรี และภาคใต้ ได้แก่ สงขลา หาดใหญ่ ภูเก็ต และสุราษฏร์ธานี  ส่วนในภาคการปฏิบัติเมืองหลักเหล่านี้ได้ถูกพัฒนาอย่างจริงจังในแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2525 – 2529)

คอนโดสุขุมวิทแผ่วทำเลอ่อนนุช-แบริ่ง2ปีโอเวอร์ซัพพลายมีสไตล์ฯเกาะเซ็นทรัลลุยบางนา-ตราด ( 13 มิถุนายน 2556 )

คอนโดแนวรถไฟฟ้าอ่อนนุชแบริ่ง ส่อล้น แรงซื้อเริ่มอืด "มีสไตล์"หันลุยบางนา-ตราด เน้นแตกต่างสร้างยอด

นายศุภชัย แจ่มมโนวงศ์ กรรมการบริหารบริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์(ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น รวมถึงส่วนต่อขยาย ส่งผลให้ปัจจุบันในทำเลบางสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสเริ่มมีซัพพลายเหลือขายมากจนอาจโอเวอร์ซัพพลาย และแรงซื้อเริ่มชะลอตัวลง

ทั้งนี้ สภาพดังกล่าวเริ่มเห็นแล้วในทำเลอ่อนนุช-แบริ่ง ที่มีหน่วยขายทั้งหมดประมาณ1 หมื่นยูนิตปัจจุบันมีซัพพลายเหลือขายถึง5,000 ยูนิต จาก 10 โครงการที่เปิดขายอยู่เช่นเดียวกับอุดมสุขที่เริ่มเห็นแนวโน้มการขายหรือจองที่ช้าลง ไปจนถึงย่านแบริ่งสุขุมวิท ที่ตลาดเริ่มซึม และคาดว่าไม่เกิน2 ปี จะโอเวอร์ซัพพลายเพราะของเก่าขายไม่ออก มีโครงการใหม่เกิดขึ้นมาเพิ่มอีก

"ถ้าทำเลแนวรถไฟฟ้าโอเวอร์ซัพพลายจะทำให้โครงการคอนโดมิเนียมหันมาขยายในทำเลที่ถัดมามากขึ้น เช่น บางนา-ตราด ที่มีระบบขนส่งมวลชนพร้อม เช่น โครงการมีสไตล์ แอท สุขุมวิท-บางนา ซึ่งบริษัทรับเป็นที่ปรึกษาโครงการ" นายศุภชัย กล่าว

ด้านนายสมบัติ แสงรัฐกาญจนสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีสไตล์ แลนด์ กล่าวว่า บริษัทและกลุ่มผู้ร่วมทุนจากโครงการทรูทองหล่อ ได้พัฒนาโครงการมีสไตล์ แอทสุขุมวิท-บางนา ขึ้น โดยเป็นคอนโดโลว์ไรส์ความสูง 8 ชั้น 3 อาคาร จำนวน 566 ยูนิตบนพื้นที่ 4 ไร่ รวมมูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท คาดปิดการขาย 90% ภายใน 6 เดือนนับจากนี้ จากปัจจุบันขายพรีเซลแล้ว 50%

สำหรับโครงการดังกล่าว จะเน้นจุดเด่นทำเลหลังห้างเซ็นทรัลบางนา ทางเข้าออกได้ทั้งซอยอุดมสุข ถนนศรีนครินทร์ และถนนบางนา-ตราด และเน้นการออกแบบที่แตกต่างจากคอนโดมิเนียมทั่วไป โดยเฉพาะสีสันและงานศิลปะ วางราคาขายเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท คาดแล้วเสร็จกลางปี 2558

นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนลงทุนไม่ต่ำกว่า3,000 ล้านบาท ผุดโครงการมิกซ์ยูสคอนโดมิเนียมและคอมมูนิตีมอลล์ย่านสำโรงโดยคาดว่าจะเริ่มในปี 2557 และปลายปีนี้จะเปิดโครงการคอนโดมิเนียม แอล สไตล์ ที่ห้วยขวาง มูลค่าโครงการ 300 ล้านบาท ขณะที่ปีนี้บริษัทตั้งเป้ารายได้ 2,000 ล้านบาท

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

การจัดรูปแบบการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์

- ในเชิงปริมาณ ได้มีการคิดดัชนีชี้วัด เพื่อวิเคราะห์ลักษณะการจัดรูปแบบการตั้งถิ่นฐาน เช่น ดัชนีบ้าน  
   ใกล้เคียง

R
- เท่ากับ 1 การตั้งถิ่นฐานจะเป็นแบบสุ่ม
R
- น้อยกว่า 1 เป็นแบบเกาะกลุ่มหรือกระจุก
R
- มากกว่า 1 เป็นแบบกระจายปกติ

- ประโยชน์ของวิธีการนี้ คือ ใช้ทดสอบรูปแบบการตั้งถิ่นฐานด้วยวิธีการทางสถิติที่พอจะเชื่อถือได้ ว่าใน
   สภาพแวดล้อมต่างกัน  การกระจายของการตั้งถิ่นฐานจะเป็นอย่างไร
          - ในสภาพแวดล้อมที่เหมือนกันแหล่งตั้งถิ่นฐานจะกระจายในสภาพปกติ
          -  ถ้าสภาพภูมิประเทศแตกต่างกันมาก ค่า
          -  นักภูมิศาสตร์ใช้ดัชนีนี้เปรียบเทียบกำหนดรูปแบบการตั้งถิ่นฐาน  เพื่อค้นหาอิทธิพลของ
              ภูมิประเทศที่มีต่อการกระจายของแหล่งตั้งถิ่นฐาน
          -  เพื่อเป็นประโยชน์ในการจัดระบบการตั้งถิ่นฐานในพื้นที่ใหม่ หรือ วางแผนการตั้งถิ่นฐานใหม่
          -  แต่วิธีการนี้ใช้ได้ในสภาพปัจจุบันเท่านั้น ไม่สามารถพิสูจน์ความ  เป็นมาของแหล่งตั้งถิ่นฐาน
             ได้ เนื่องจากการกระจายแบบเกาะกลุ่มไม่จำเป็นต้องเริ่มจากการตั้งถิ่นฐานแบบเกาะกลุ่ม
              มาแต่แรก

การจัดทำสำมะโนประชากรและเคหะ พ.ศ. 2553

สำมะโนประชากรและเคหะ คืออะไร
           สำมะโนประชากรและเคหะ คือ การเก็บรวบรวมข้อมูลประชากรทุกคนในประเทศ ตามที่อยู่จริง และที่อยู่อาศัยของประชากรทุกคน ตามที่อยู่จริง ซึ่งเป็นเสมือนการฉายภาพนิ่ง ณ วันสำมะโน (วันที่กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเวลาอ้างอิง) เพื่อแสดงภาพว่า ณ วันสำมะโน ประเทศไทยมีประชากรเท่าใด อยู่ที่จังหวัด/อำเภอ/ตำบลใด เป็นชาย/หญิง เด็ก/คนทำงาน/คนแก่ คนพิการเท่าใด มีการศึกษาระดับไหน มีผู้รู้หนังสือมากน้อยเพียงใด คนในวัยทำงานมีงานทำหรือไม่ อาชีพ/สถานภาพเป็นอย่างไรและมีสถานที่อยู่อาศัยแบบไหน ถูกสุขลักษณะหรือไม่ ที่ใดมีผู้ย้ายถิ่นเข้า/ออกมาก เป็นต้น ซึ่งแตกต่างกับข้อมูลจากทะเบียนราษฎร์ของกระทรวงมหาดไทย คือ ข้อมูลจากทะเบียนราษฎร์ แสดงจำนวนประชากร ตามทะเบียนบ้าน (ตามกฎหมาย) และมีข้อมูลเฉพาะเพศและอายุ เท่านั้น ทั้งนี้ประชากรจำนวนมากที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยตามทะเบียนบ้าน

วัตถุประสงค์ของการจัดทำสำมะโนประชากรและเคหะ
1. เพื่อเก็บรวบรวมข้อมูลโครงสร้างพื้นฐานของประชากร (เพศ อายุ สัญชาติ การศึกษา การทำงาน เป็นต้น) ตามที่อยู่จริง และที่อยู่อาศัย (ประเภท การมีน้ำดื่ม/น้ำใช้ เป็นต้น)
2. เพื่อให้ได้ข้อมูลในระดับพื้นที่ย่อย (หมู่บ้าน อบต. เทศบาล เป็นต้น)
3. เพื่อวัดการเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างของประชากรและที่อยู่อาศัยในรอบ 10 ปี

ประโยชน์ของข้อมูลสำมะโนประชากรและเคหะ
ภาครัฐ
1. ใช้ในการกำหนดโยบาย/วางแผนทั้งด้านประชากร เศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ทั้งในระดับประเทศและระดับพื้นที่ได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม
2. ใช้เพื่อจัดเตรียมงบประมาณเพื่อจัดหาสาธารณูปโภคและบริการขั้นพื้นฐานต่างๆ ได้ตรงตามความต้องการหรือตามความจำเป็นของแต่ละท้องถิ่น (หมู่บ้าน ตำบล อำเภอ จังหวัด) อาทิเช่น
- การจัดหาสาธารณูปโภคให้เพียงพอและถูกสุขลักษณะ (ที่อยู่อาศัย น้ำ/ไฟ การบริการสาธารณสุข รถประจำทาง ที่ทิ้งขยะ ฯลฯ)
- การจัดจำนวนโรงเรียน/ครูให้เพียงพอและเหมาะสม โดยมีเป้าหมายคือให้เด็กทุกคนมีโอกาสได้รับการศึกษาขั้นพื้นฐาน
- การจัดเตรียมวัคซีนสำหรับเด็กแต่ละวัยให้เพียงพอ
- การจัดสวัสดิการให้เพียงพอกับคนด้อยโอกาส (คนชรา คนพิการ)
- ในพื้นที่ที่มีแรงงานต่างด้าวอยู่หนาแน่นหรือแออัด จำเป็นจะต้องมีการบริหารจัดการด้านแรงงานให้เหมาะสมและต้องจัดบริการสาธารณสุขให้เพียงพอ เพื่อป้องกันโรคระบาด/โรคติดต่อบางประเภทที่หายไปแล้วในประเทศไทย แต่มีโอกาสกลับมาใหม่กับแรงงานต่างด้าว
- ข้อมูลโครงสร้างของประชากรตามที่อยู่จริง จะใช้เป็นฐานในการจัดแผนยุทธศาสตร์จังหวัด โดยในการจัดทำ GPP นั้นจำเป็นต้องใช้จำนวนประชากรที่ถูกต้องครบถ้วนในระดับจังหวัด และในการคำนวณตัวชี้วัดที่แสดงผลสัมฤทธิ์ในการบริหารจัดการในจังหวัดได้อย่างถูกต้องนั้น ต้องใช้จำนวนประชากรจริงเป็นตัวหาร เช่น รายได้เฉลี่ยต่อหัว อัตราการมารับบริการด้านต่างๆ เป็นต้น
3. ใช้เป็นฐานในการคาดประมาณประชากรในอนาคต (Population Projection)
4. ใช้ในการประเมินผลแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 10 (2550-2554) และใช้จัดเตรียมแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 11 (2555-2559)
5. ใช้เป็นกรอบในการเลือกตัวอย่าง (Sampling Frame) สำหรับการสำรวจในรายละเอียดเฉพาะเรื่องด้านประชากร/สังคม
6. ใช้เป็นฐานร่วมกับการสำรวจต่างๆ เช่น การสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนในการจัดทำตัวชี้วัดต่างๆ เช่น
- แผนที่ความยากจน (Poverty Mapping)
- แผนที่ผู้หิวโหย (Hunger Mapping)
ภาคเอกชน
ใช้ข้อมูลความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ต่างๆ (ตามเพศ อายุ อาชีพ เป็นต้น) เพื่อประกอบ การตัดสินใจในการทำธุรกิจ เช่น ตั้งร้านค้าหรือขยายกิจการตามลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
ภาคประชาชน
มีความอยู่ดีมีสุข เนื่องจากได้รับบริการจากภาครัฐอย่างเพียงพอและทั่วถึง

วิธีการเก็บรวบรวมข้อมูล
ในการเก็บรวบรวมข้อมูล ได้กำหนดแผนที่จะใช้วิธีต่าง ๆ ดังนี้
1. การสัมภาษณ์ เป็นวิธีหลักในการเก็บรวบรวมข้อมูลในการทำสำมะโนครั้งนี้ ซึ่งผู้สัมภาษณ์ สามารถชี้แจงรายละเอียดและตอบข้อซักถามแก่ผู้ตอบสัมภาษณ์ได้โดยตรง
2. การทอดแบบ เป็นวิธีที่ใช้ในกรณีที่เป็นสถานที่ที่ไม่อนุญาตให้บุคคลภายนอกเข้าไปในพื้นที่ เช่น แฟลต หรือคอนโดมิเนียมบางแห่ง และกรณีที่ไม่พบตัวผู้ตอบสัมภาษณ์ พบตัวยาก ไปหลายครั้งไม่พบ จะใช้วิธีการทอดแบบสอบถาม และนัดหมายมารับหรือสัมภาษณ์ภายหลัง
3. การให้ข้อมูลทาง Internet เป็นวิธีที่ทางสำนักงานสถิติแห่งชาติอยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ที่จะนำมาใช้ในการทำสำมะโนครั้งนี้
4. การให้ข้อมูลทางโทรศัพท์ ผ่าน Telephone Interview Center

การเสนอผลและการเผยแพร่
การเสนอผล สำมะโนประชากรเคหะ พ.ศ. 2553 เสนอผลดังนี้
1) รายงานผลเบื้องต้น ประมวลผลจากแบบนับจด เพื่อเสนอผลในระดับจังหวัด
(76 ฉบับ) และทั่วราชอาณาจักร (1 ฉบับ)
2) รายงานผลล่วงหน้า ประมวลผลจากแบบแจงนับของครัวเรือนตัวอย่าง ร้อยละ 2 เพื่อเสนอผลในระดับภาคและทั่วราชอาณาจักร (1 ฉบับ)
3) รายงานผลฉบับสมบูรณ์ ประมวลผลจากแบบแจงนับของครัวเรือนทั้งหมด เพื่อเสนอผลในระดับจังหวัด (76 ฉบับ) ระดับภาค (4 ฉบับ) และทั่วราชอาณาจักร (1 ฉบับ)
4) รายงานเชิงวิเคราะห์ ร่วมกับสถาบันการศึกษา ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกในเรื่องที่สำคัญและสอดคล้องกับความต้องการที่จะใช้ในการวางแผน เช่น การย้ายถิ่น ภาวะเจริญพันธุ์

การเผยแพร่ข้อมูล ข้อมูลสำมะโนฯ ที่ได้จะเผยแพร่ ดังนี้
1) ในรูปเอกสารรายงาน แผ่นพับ Diskette, CD-ROM
2) Internet, Web Publication
3) Data Warehouse
4) Census Info
5) ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (Geographic Information System: GIS)

ยุคประชากรล้นเมือง

ภาวะที่ประชากรมีจำนวนมากเกินพื้นที่หรือที่อยู่อาศัย ก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดปัญหาเรื่องสิ่งแวดล้อมและปัญหาการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศหรือภาวะโลกร้อนโดยตรง

เนื่องเพราะการที่มีประชากรมากเกินไป ไม่เพียงหมายถึงความหนาแน่นของคนต่อพื้นที่เท่านั้น หากยังหมายถึงการแย่งชิงทรัพยากรต่างๆ ที่จำเป็นต่อการดำรงชีพอีกด้วย เช่น ประชากรเพิ่มขึ้นเป็น 10 คน แต่มีน้ำเพื่อการบริโภคเพียง 9 แก้วเท่านั้น เช่นเดียวกับอาหาร เครื่องนุ่งห่ม และที่พักอาศัย ที่ทำให้ต้องเกิดการแย่งชิง หรือไม่ก็บุกรุกพื้นที่ทางธรรมชาติ

การมีประชากรล้นเมืองอาจเกิดได้ทั้งการมีเด็กเกิดใหม่จำนวนมาก รวมทั้งวิทยาการทางการแพทย์สมัยใหม่ก็ทำให้ชีวิตของคนเรายืนยาวขึ้น นอกจากนี้ การย้ายถิ่นฐานเข้าไปอยู่ในเมืองใหญ่ๆ ก็เป็นอีกสาเหตุหนึ่ง นอกจากจะทำให้ความหนาแน่นของคนต่อพื้นที่เพิ่มมากขึ้นแล้ว ยังทำให้เกิดการขยายออกไปของเมืองเพื่อรองรับประชากรที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย หากทรัพยากรได้ถูกใช้ให้หมดไปอย่างรวดเร็ว ก่อนที่จะสามารถผลิตใหม่ขึ้นมาทดแทนได้ ย่อมจะต้องเกิดเป็นปัญหาขึ้นมาอย่างแน่นอน

ประชากรมนุษย์ในโลกเริ่มมีมาตั้งแต่สิ้นสุดยุคน้ำแข็ง โดยเริ่มรวมตัวกันเป็นชุมชนขึ้น ตั้งแต่เริ่มมีการทำการเกษตร หรือตั้งแต่ 8,000 ปีก่อนคริสตกาล โดยคาดว่าคนทั้งโลกรวมกันแล้วมีอยู่ราว 5 ล้านคน หลังจากนั้นจำนวนประชากรโลกเพิ่มขึ้นราวปีละเป็นหลักพันเท่านั้น ทว่า ในราวปี 1,000-ปีแรกของคริสตกาล คาดว่าช่วงนั้นมีจำนวนประชากรทั้งโลกราว 200-300 ล้านคน

ในช่วงต้นคริสตกาล ไม่เกิน 1,000 ปี การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรในโลกเป็นไปอย่างเชื่องช้าแต่คงที่ อย่างไรก็ตาม ประชากรโลกถูกทำลายลงอย่างมากเมื่อเผชิญกับ "ความตายสีดำ" หรือโรคระบาดครั้งใหญ่ในยุโรปศตวรรษที่ 14 แต่กระนั้น หลังศตวรรษที่ 16 เมื่อมีการปฏิวัติอุตสาหกรรม ประชากรของโลกก็เริ่มเพิ่มขึ้นอย่างห้ามไม่หยุดฉุดไม่อยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประชากรของประเทศในเอเชียบางประเทศ อย่างเช่น ประเทศจีน ประชากรเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวในช่วงราชวงศ์หมิง และยิ่งเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดหลังศตวรรษที่ 17 เมื่อการปฏิวัติอุตสาหกรรมล้ำเข้ามาในดินแดนประเทศจีน ในปี 1804 คาดว่าจีนมีประชากรทั้งสิ้นเป็นพันล้านคนแล้ว

ในปี 2009 คาดว่ามีประชากรโลกเพิ่มมากขึ้นกว่า 3 เท่าของจำนวนคนที่เสียชีวิตไปในสงครามโลกครั้งที่ 2 โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 1950 ซึ่งอุตสาหกรรมการผลิตอาหารก้าวหน้ามาก โดยสามารถนำผลผลิตทางการเกษตรมาขายในระบบอุตสาหกรรมอย่างมีประสิทธิภาพ

ปัจจุบัน ประมาณการว่าจะมีจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นราวปีละ 74 ล้านคน โดยในปี 2050 คาดว่าจะมีประชากรเพิ่มขึ้นเป็น 1,100 ล้านคนทั่วโลก โดยแบ่งเป็นทวีปแอฟริกา 1,900 ล้านคน เอเชีย 5,200 ล้านคน ยุโรป 664 ล้านคน อเมริกาใต้และแคริบเบียน 769 ล้านคน และอเมริกาเหนือ 445 ล้านคน

แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงประชากรของไทย

ประชากรโลก ประชากรไทย

           สำนักงานสถิติแห่งชาติ  กระทรวงเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร  มติชนรายวัน วันที่  15 กรกฎาคม 2546 เมื่อกล่าวถึง ประชากร มักจะมองเห็นภาพของการเปลี่ยนแปลงที่มีความเคลื่อนไหวอยู่ตลอดเวลา(Dynamic)

            ในปัจจุบันการเปลี่ยนแปลงของประชากรโลก เป็นสิ่งที่มีผลกระทบต่อนานาประเทศในโลก องค์การสหประชาชาติได้ให้ความสำคัญของประชากร โดยประกาศในปี 2530 ให้ วันที่ 11 กรกฎาคมของทุกปีเป็น วันประชากรโลก สำนักงานสถิติแห่งชาติ ให้ความสนใจและได้จัดทำบทความนี้ขึ้น โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อติดตามแนวโน้มประชากรโลก และสถานการณ์ของประชากรไทย

        ประชากรโลกมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ จาก 3,000 ล้านคน ในปี 2504 เป็น 4,000 ล้านคน ในปี 2518 และเพิ่มขึ้นจนมีจำนวนครบ 5,000 ล้านคน ในวันที่ 11 กรกฎาคม 2530 (องค์การสหประชาชาติได้ประกาศให้วันที่ 11 กรกฎาคม ของทุกปีเป็น "วันประชากรโลก") จากนั้นประชากรโลกก็เพิ่มเป็น 6,000 ล้านคน ในปี 2542

และจากการคาดประมาณ พบว่า ในเดือนกรกฎาคม 2546 นี้ โลกจะมีประชากรทั้งสิ้นประมาณ 6,300 ล้านคน เมื่อพิจารณาการกระจายตัวของประชากรโลก จะเห็นว่าประเทศจีนและอินเดียเพียง 2 ประเทศเท่านั้น ก็มีประชากรประมาณ 1 ใน 3 ของประชากรโลกแล้ว ที่น่าสนใจคือประเทศที่มีประชากรมากส่วนใหญ่จะอยู่ในทวีปเอเชีย หรือประมาณร้อยละ 60 ของประชากรโลก อาศัยอยู่ในทวีปเอเชีย และประเทศไทยจัดเป็นประเทศที่มีจำนวนประชากรมากเป็นอันดับที่ 19 ของโลก

ตารางที่ 1 ประเทศที่มีขนาดของประชากรใหญ่ที่สุดในโลก พ.ศ.2545
อันดับที่	ประเทศ	ประชากร (ล้านคน)
1	จีน	1,281
2	อินเดีย	1,050
3	สหรัฐอเมริกา	287
4	อินโดเนเซีย	217
5	บราซิล	174
6	รัสเซีย	144
7	ปากีสถาน	144
8	บังกลาเทศ	134
9	ไนจีเรีย	130
10	ญี่ปุ่น	127
11	เม็กซิโก	102
12	เยอรมนี	82
13	ฟิลิปปินส์	80
14	เวียดนาม	80
15	อียิปต์	71
16	เอธิโอเปีย	68
17	ตุรกี	67
18	อิหร่าน	66
19	ไทย	63

การเปลี่ยนแปลงของประชากรโลก ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ นั้น เป็นปรากฏการณ์อย่างหนึ่ง ที่เกิดจากปัจจัยหลักเพียง 2 ประการคือ การเกิด และการตาย ซึ่งแตกต่างจากการเปลี่ยนแปลงของประชากร ในภูมิภาคย่อยๆ เช่น ทวีปหรือประเทศ ที่มีปัจจัยหลักนอกจากการเกิด และการตายแล้ว ยังมีการย้ายถิ่นของประชากรเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

ประเทศไทยมีขนาดของประชากรประมาณ 1% ของประชากรโลกและมีการเพิ่มขึ้นของประชากรประมาณ 1 ใน 140 ส่วนของการเพิ่มประชากรโลก หรืออาจกล่าวได้ว่าทุก 1 นาที โลกจะมีเด็กเกิดใหม่ 140 คน ในขณะที่ประเทศไทยทุก 1 นาที จะมีประชากรไทยเพิ่มขึ้น 1 คน ซึ่ง 1 คนที่เพิ่มขึ้นนี้ อาจจะเป็นเด็กเกิดใหม่ หรืออาจจะเป็นการเพิ่มโดยการย้ายถิ่นเข้ามาจากต่างประเทศก็ได้ แต่อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของประชากรโลก และประชากรไทยดังกล่าวนั้น เป็นการเพิ่มในอัตราที่ลดลงทุกปี

ตารางที่ 2 โครงสร้างประชากรไทย พ.ศ.2527-2562
โครงสร้างประชากร	ปี พ.ศ.
	2527...	2539...	2544	2545	2546..	2562
(จำนวนประชากร)	60,637	60,003	62,614	63,430	63,959	70,213
รวม	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
วัยเด็ก	36.9	27.4	26.2	24.9	24.5	20.0
วัยทำงาน	57.4	64.4	65.5	65.7	66.9	65.3
วัยสูงอายุ	5.7	8.2	9.3	9.4	9.6	14.7
จำนวนปีที่แตกต่าง	12		23

สำหรับประเทศไทยนั้นมีประชากรครบ 50 ล้านคน เมื่อปี 2527 และ 60 ล้านคน ในอีก 12 ปีต่อมา(ปี2539) ต่อจากนั้นได้มีการคาดประมาณว่าจะมีประชากร 70 ล้านคน ในอีก 23 ปีข้างหน้า คือ ปี 2562 จะเห็นได้ว่าการเพิ่มขึ้นของประชากรไทยเป็นการเพิ่มในอัตราที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด อีกทั้งประเทศไทยประสบความสำเร็จ ในการวางแผนครอบครัว จนทำให้ปัจจุบันประชากรไทย มีอัตราเจริญพันธุ์โดยรวม ลดลงต่ำกว่าระดับทดแทนถึงประมาณ 1.8 คน หรือกล่าวได้ว่าสตรี 1 คน จะมีบุตรน้อยกว่า 2 คน

ในขณะที่อายุของคนไทยยืนยาวขึ้น ฉะนั้นสิ่งสำคัญที่จะเกิดขึ้นต่อไปในอนาคต คือ ประเทศไทยจะมีประชากรสูงอายุ(60 ปีขึ้นไป) เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และเป็นการเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่รวดเร็วมากจากร้อยละ 5.7 ในปี 2527 เป็นร้อยละ 9.6 ในปี 2546 และคาดว่าจะเพิ่มเป็นร้อยละ 14.7 ในปี 2562 ในขณะที่ประชากรวัยเด็ก(0-14 ปี) จะลดลงจากร้อยละ 36.9 ในปี 2527 เหลือเพียงร้อยละ 20.0 ในปี 2562 ถ้าเป็นเช่นนี้ในอนาคตประเทศไทยน่าจะมีประชากรสูงอายุมากกว่าประชากรวัยเด็ก

การเปลี่ยนแปลงของประชากรโลก และประชากรไทย พ.ศ.2546
การเพิ่มตามธรรมชาติ ต่อ	ประชากรโลก	ประชากรไทย
(จำนวนประชากร)	(6,302,309,691)	(63,959,000)
ปี	73,447,055	529,000
เดือน	6,120,588	44,083
สัปดาห์	1,412,443	10,146
วัน	201,225	1,449
ชั่วโมง	8,384	60
นาที	140	1

 การเปลี่ยนโครงสร้างประชากรเป็นประชากรสูงอายุนี้ กำลังเกิดขึ้นในหลายๆ ประเทศทั่วโลก ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อทุกคนในสังคมทั้งทางด้านเศรษฐกิจ และสังคม เช่น การบริโภค การลงทุน การออม ตลาดแรงงาน ระบบการจ่ายเบี้ยบำนาญ การเก็บภาษี การให้บริการสาธารณสุข สถาบันครอบครัว แบบแผนการอยู่อาศัย การย้ายถิ่น เป็นต้น

สรุป

                ประชากรโลกและประชากรไทยมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยที่เป็นตัวกำหนดการเปลี่ยนแปลง ที่คล้ายคลึงกัน คือการเกิด และการตายแต่สำหรับการเปลี่ยนแปลงของประชากรไทย มีการย้ายถิ่นเกี่ยวข้องด้วย ประมาณร้อยละ 60 ของประชากรโลกอยู่ในทวีปเอเชีย ประเทศไทยจัดเป็นประเทศที่มีประชากร มากเป็นอันดับที่ 19 ของโลก และมีประชากรคิดเป็น 1% ของประชากรโลก ขนาดของประชากรไทยมีการเคลื่อนไหวของจำนวนประชากร ที่เพิ่มขึ้นทุกปี แต่เป็นการเพิ่มในอัตราที่ลดลงทุกปี ประเทศไทยประสบความสำเร็จด้านการวางแผนครอบครัว ทำให้มีอัตราการเจริญพันธุ์โดยรวม ลดลงต่ำกว่าระดับทดแทน ในขณะที่ประชากรไทยมีอายุยืนยาวขึ้นทำให้โครงสร้างของประชากรไทยจะค่อยๆ เปลี่ยนเป็นประชากรสูงอายุในอนาคต

                อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันนี้ปัญหาประชากร นับเป็นปัญหาสำคัญปัญหาหนึ่ง ซึ่งมีการศึกษาวิจัยเป็นจำนวนมาก โดยแบ่งกลุ่มอายุหลักๆ ได้เป็นประชากร 3 วัย คือ วัยเด็ก วัยทำงาน และวัยสูงอายุ และมีการนำเอาผลวิจัยที่ได้มาใช้ในการพัฒนา และการวางแผนการกำหนดนโยบายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องควบคู่ไปกับการพัฒนาคุณภาพของคน เพื่อให้ประชากรมีคุณภาพชีวิตที่ดี

วิวัฒนาการในการตั้งถิ่นฐาน โดย นายสันทัด สมชีวิตา และคนอื่น ๆ

ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตั้งถิ่นฐาน
          การตั้งถิ่นฐาน เกิดขึ้นเมื่อมนุษย์มีความสัมพันธ์กับสภาพแวดล้อมรอบ ๆ ตัว จึงเกิดการรวมกลุ่มเพื่อตั้งบ้านเรือนและจัดการกับสิ่งรอบตัวให้เหมาะกับการดำรงชีพ การตั้งถิ่นฐานของมนุษย์จะมีลักษณะแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตั้งถิ่นฐานนั้น ๆ ดังนี้

          ก. ปัจจัยทางกายภาพ แบ่งได้เป็น
                    ๑) โครงสร้างและระดับความสูงของพื้นที่เมื่อพิจารณาแล้วจะเห็นว่าเขตที่ราบมีความเหมาะสมที่จะตั้งถิ่นฐานมากกว่าเขตที่สูงหรือภูเขา   เนื่องจากลักษณะพื้นที่กว้างขวางราบเรียบทำให้สามารถเพาะปลูกได้สะดวก  และเขตที่ราบมักจะมีดินอุดมสมบูรณ์ สามารถปลูกพืชได้หลายชนิดมากกว่า สำหรับพื้นที่สูงหรือทุรกันดารซึ่งเข้าถึงลำบากนั้น   มีเหตุจูงใจให้มนุษย์ตั้งถิ่นฐานอยู่บ้าง  เช่น เพื่อความปลอดภัยจากการรุกราน หรือหากจำเป็นต้องตั้งถิ่นฐานตามภูเขาก็มักจะเลือกอยู่อาศัยในลาดเขาด้านที่เหมาะสม
                    ๒) อากาศ   อากาศมีผลโดยตรงต่อมนุษย์เนื่องจากมีบทบาทสำคัญในการกำหนดลักษณะดินและพืช สภาพของดินฟ้าอากาศมีอิทธิพลต่อการตั้งถิ่นฐาน มีอิทธิพลต่อการสร้างบ้านเรือน  ที่อยู่อาศัย และวิถีการดำรงชีวิตจากแผนที่แสดงการกระจายตัวประชากรจะเห็นได้ว่า   ประชาชนจะอยู่กันหนาแน่นในเขตที่มีอากาศเหมาะสม   ส่วนบริเวณที่มีอากาศปรวนแปรจะมีประชาชนเบาบาง หรือปราศจากผู้อยู่อาศัย
          นอกจากอุณหภูมิแล้ว  ความชื้นของอากาศก็มีความสำคัญ ในแถบศูนย์สูตรที่มีสภาพอากาศร้อนชื้นจะทำให้เหนื่อยง่าย  มีเหงื่อมาก ไม่สบายตัว ในเขตอากาศเย็นกว่าแถบละติจูดกลาง  อุณหภูมิเย็นพอเหมาะ ทำให้การตั้งถิ่นฐานหนาแน่น
                    ๓) น้ำ ปัจจัยในเรื่องน้ำมีอิทธิพลต่อการตั้งถิ่นฐานมาก โดยเฉพาะในสมัยโบราณการตั้งถิ่นฐานทุกแห่งเป็นการหาพื้นที่ที่จะทำการเกษตรด้วย น้ำที่ใช้ในการทำเกษตรกรรมไม่จำเป็นต้องมาจากฝนหรือแหล่งน้ำลำธารแต่เพียงอย่างเดียว  ในบางแห่งที่ขาดฝน อาจหาแหล่งน้ำอื่น ๆ มาใช้เพื่อการเกษตร เช่น น้ำบาดาล
          ปัจจุบันมนุษย์สามารถแก้ปัญหาเรื่องน้ำไปได้มาก  เช่น  การจัดการระบายน้ำของชาวดัตช์   ทำให้สามารถขยายพื้นที่เพาะปลูกไปในที่ลุ่มต่ำกว่าระดับน้ำทะเลได้ สำหรับในประเทศไทยสามารถเพิ่มเนื้อที่เพาะปลูกริมทะเลด้วยการถมทะเล  หรือโครงการพัฒนาลุ่มน้ำตามภาคต่าง ๆ  สิ่งเหล่านี้จะช่วยปรับปรุงพื้นที่ชนบทให้สามารถทำการเกษตรได้อย่างกว้างขวาง

          ข. ปัจจัยทางวัฒนธรรม
          การที่มนุษย์ครอบครองพื้นที่เพื่อตั้งถิ่นฐานทำมาหากิน  ณ  ที่ใดที่หนึ่ง ย่อมมีอิทธิพลต่อสภาพธรรมชาติ  รวมทั้งเกิดความสัมพันธ์ระหว่างมนุษย์ในถิ่นฐานเดียวกัน และระหว่างถิ่นฐานต่าง ๆ
          วิถีชีวิตความเป็นอยู่ที่แตกต่างกันออกไปในถิ่นฐานแต่ละแห่ง สามารถจำแนกได้เป็น
                    ๑) ภาษา โดยเฉพาะภาษาพูด ถือว่าเป็นตัวแทนของลักษณะวัฒนธรรม ภาษาเป็นสื่อสำคัญที่สืบทอดวัฒนธรรมดั้งเดิมจากคนรุ่นหนึ่งไปสู่รุ่นต่อ ๆ ไป กลุ่มวัฒนธรรมต่าง ๆ มักมีภาษาของตนเอง   จึงใช้ภาษาเป็นเครื่องวัดความแตกต่างของวัฒนธรรมได้ ภาษาจึงอาจเป็นเครื่องมือในการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ  เช่น  การห้ามใช้ภาษาต่างประเทศ เป็นวิธีที่จะให้ประชาชนหันมาสนใจและรักประเทศของตน  ภูมิใจในชาติของตน รวมทั้งรักเอกลักษณ์ทางวัฒนธรรมของตนยิ่งขึ้น
                    ๒) ศาสนา ศาสนาเป็นส่วนสำคัญของวัฒนธรรม ความเชื่อถือยึดมั่นและการปฏิบัติตามหลักของศาสนาเป็นหลักที่กำหนดวิถีชีวิตในท้องถิ่น สถานที่และสิ่งศักดิ์สิทธิ์ทางศาสนาอาจทำให้ท้องถิ่นหนึ่งมีความสำคัญมากกว่าท้องถิ่นอื่น  วัด โบสถ์  และสิ่งก่อสร้างต่าง ๆทางศาสนา จะมีรูปแบบสถาปัตยกรรมที่แตกต่างกัน  แสดงความเป็นเอกลักษณ์ของชาตินั้น ๆศาสนาอาจมีอิทธิพลต่อการเกษตรกรรม การบริโภคอาหาร ตลอดจนด้านเศรษฐกิจ
                    ๓) การเมือง อิทธิพลทางการเมืองมีผลต่อพื้นที่ตั้งถิ่นฐาน โดยเฉพาะกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินทำกิน  เช่น  กฎหมายปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม  กฎหมายเกี่ยวกับการประกาศเขตอุทยานแห่งชาติ  เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า  พระราชกำหนดยกเลิกสัมปทานป่าไม้ เป็นต้น

           ค. ปัจจัยทางเศรษฐกิจ
          การประกอบอาชีพของมนุษย์ขึ้นอยู่กับอิทธิพลของสภาพแวดล้อมและระดับความเจริญทางเทคโนโลยี  ตัวอย่างของวิวัฒนาการการประกอบอาชีพที่มีความสัมพันธ์กับการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์ ได้แก่
                    ๑) การเพาะปลูก การตั้งถิ่นฐานของมนุษย์แบบถาวรเริ่มขึ้นเมื่อมนุษย์รู้จักเพาะปลูกด้วยตนเอง โดยไม่ต้องพึ่งผลิตผลตามธรรมชาติแต่เพียงอย่างเดียว และการตั้งถิ่นฐานแบบถาวนี้ มีบทบาทในการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมมาก  ตัวอย่างเช่น การทำไร่เลื่อนลอย เป็นการเพาะปลูกแบบไม่บำรุงดิน  เมื่อดำเนินไปหลายปีจะทำให้ดินเสื่อมสภาพลง  และต้องย้ายไปหาที่เพาะปลูกใหม่หมุนเวียนไปเรื่อย ๆ เป็นการทำลายป่าและความอุดมสมบูรณ์ของดิน ส่วนการเพาะปลูกแบบไร่นาสวนผสมจะมีการดูแลบำรุงดินที่ดีกว่า   ทำให้สามารถคงความอุดมสมบูรณ์ของดินไว้ได้
                    ๒) การเลี้ยงสัตว์  แบ่งเป็น  ๓ ประเภทคือ การเลี้ยงสัตว์ไว้บริโภค ไว้ใช้งาน และไว้ขาย ส่วนใหญ่จะทำในพื้นที่ที่ไม่เหมาะสมต่อการเพาะปลูก  การเลี้ยงสัตว์แบบอยู่เป็นที่จะไม่ทำลายทรัพยากรธรรมชาติมากเท่ากับการเลี้ยงสัตว์แบบเร่ร่อน
                    ๓) อุตสาหกรรม เป็นการนำผลิตผลมาดัดแปลงหรือแปรสภาพให้เหมาะสมกับการใช้ประโยชน์  เป็นกิจกรรมที่มีลักษณะซับซ้อน ในเนื้อที่น้อย ต้องใช้วัตถุดิบและเชื้อเพลิงจำนวนมากในการผลิต  มีการใช้แรงงาน ตลอดจนต้องการความสะดวกในการคมนาคมขนส่ง  ไม่ว่าจะเป็นการนำวัตถุดิบเข้าสู่โรงงานและผลิตผลจากโรงงานออกสู่ตลาด ทำให้เกิดการรวมกลุ่มคนจำนวนมาก ลักษณะดังกล่าวนี้ทำให้เกิดชุมชนขึ้นและมีการขยายตัวทั้งชุมชนและโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งย่อมจะมีผลต่อการเติบโตของเมืองอย่างกว้างขวาง


ความสัมพันธ์ของการตั้งถิ่นฐานกับสภาพแวดล้อม
          เมื่อมนุษย์มีความสัมพันธ์กันและเกี่ยวข้องซึ่งกันและกัน มนุษย์จะรวมตัวกันอยู่เป็นกลุ่ม  สร้างบ้านเรือนแหล่งที่อยู่อาศัย  ทำไร่ทำนา เลี้ยงสัตว์ มีกิจกรรมร่วมกัน และมีการพึ่งพาอาศัยซึ่งกันและกัน เมื่อเลือกสถานที่ที่จะตั้งถิ่นฐานที่อยู่อาศัยแล้ว  มนุษย์ก็เริ่มจัดการกับสิ่งแวดล้อมที่อยู่รอบ ๆ ตัว เพื่อให้เกิดความเหมาะสมในการดำรงชีพ  สิ่งแวดล้อมดังกล่าวสามารถแบ่งได้เป็น ๒ ประเภทใหญ่ ๆ คือ
                    ๑) สิ่งแวดล้อมที่เกิดขึ้นโดยธรรมชาติ ได้แก่  อากาศ  แม่น้ำ ลำคลอง  ทะเลสาบ มหาสมุทร พื้นดิน แร่ธาตุ ภูเขา ป่าไม้ และสัตว์ป่า เป็นต้น
                    ๒) สิ่งแวดล้อมที่มนุษย์สร้างขึ้น  ได้แก่ บ้านเรือน  โรงเรียน ถนน   รถยนต์   เขื่อนกักเก็บน้ำ  เป็นต้น  รวมตลอดถึงขนบธรรมเนียมประเพณี วัฒนธรรม ระบบเศรษฐกิจและสังคมด้วย
          สิ่งแวดล้อมเหล่านี้ประกอบกันขึ้นเป็นถิ่นฐานมนุษย์   โดยมีขนบธรรมเนียม ประเพณีระบบเศรษฐกิจและสังคมที่มนุษย์สร้างขึ้น   และข้อจำกัดทางธรรมชาติเป็นกฎเกณฑ์ และเป็นหลักสำหรับการอยู่ร่วมกัน เพื่อให้การดำรงชีวิตเป็นไปอย่างผาสุก และให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี
          มนุษย์เป็นส่วนประกอบที่สำคัญของสิ่งแวดล้อม  ดังนั้น การตั้งถิ่นฐานของมนุษย์จึงมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม  ต่อความสัมพันธ์ระหว่างสิ่งมีชีวิตกับสิ่งแวดล้อมที่เราเรียกกันว่าระบบนิเวศ   ผลกระทบนั้นเป็นไปได้ทั้งในทางทำให้สิ่งแวดล้อมดีขึ้น  หรือในทางทำลายให้เลวลง  แต่ถ้าเราไม่มีการวางแผนเกี่ยวกับการตั้งถิ่นฐานแล้ว  ย่อมทำให้สิ่งแวดล้อมเปลี่ยนแปลงไปในทางที่เสื่อมลง การตั้งถิ่นฐานที่ขาดการควบคุมย่อมก่อให้เกิดความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อม นอกจากนั้นความเจริญก้าวหน้าทางวิทยาการและเทคโนโลยี ก็เป็นปัจจัยอีกตัวหนึ่งที่ทำให้สิ่งแวดล้อมเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วจากการที่เรามุ่งพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศขยายการก่อสร้างปัจจัยพื้น ฐาน เช่น ถนน เขื่อนสนามบิน ท่าเรือ เป็นต้น การที่เราเร่งผลิตสินค้าและบริการให้ทันกับความต้องการของถิ่นฐานที่ขยายใหญ่ขึ้น เหล่านี้ทำให้มีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติเป็นจำนวนมาก จากกระบวนการพัฒนาและการผลิตนี้เอง ทำให้มีของเสียเหลือทิ้งออกมาในรูปต่าง ๆ เจือปนอยู่ในสิ่งแวดล้อม ซึ่งทำให้ความสมดุลของธรรมชาติเสียไป
          เมื่อสิ่งแวดล้อมถูกทำลายและมีของเสียปะปนอยู่เป็นจำนวนมาก  สิ่งแวดล้อมก็จะอยู่ในสภาพเสื่อมโทรมและอาจจะรุนแรงถึงขั้นเป็นพิษเป็นภัยได้ การที่สิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรมและเป็นพิษ จะมีผลโดยตรงต่อสุขภาพและอนามัยของมนุษย์ อีกทั้งการใช้ทรัพยากรธรรมชาติอย่างไม่หยุดยั้งและไม่ระมัดระวัง   จะทำให้ทรัพยากรธรรมชาติสูญสิ้นอย่างรวดเร็ว  อย่างไรก็ตาม ความเสื่อมโทรมของสิ่งแวดล้อมในปัจจุบันนี้มิได้เกิดขึ้นเฉพาะกับสิ่งแวดล้อมตามธรรมชาติเท่านั้น  แต่ยังมีปัญหาสิ่งแวดล้อมที่อยู่ในรูปปัญหาทางสังคมอีก  ซึ่งเป็นหน้าที่ของสมาชิกทุกคนที่ตั้งถิ่นฐานอยู่จะต้องช่วยกันอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมให้อยู่ในสภาพที่ดี มีคุณภาพเพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากสิ่งแวดล้อมที่ดีต่อไปในวันข้างหน้า

16พ.ค.นี้บังคับใช้“ผังเมือง”ใหม่

           หลังจากที่กรุงเทพมหานครได้จัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 3) ซึ่งขณะนี้ได้ผ่านขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นและเข้าสู่ขั้นตอนการออกกฎกระทรวง เตรียมประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 16 พ.ค. 56 หรือในอีกไม่กี่วันที่จะถึงนี้

สำหรับภาพรวมของผังเมืองฉบับใหม่ การแบ่งโซนการใช้ประโยชน์พื้นที่ยังคงใช้โครงสร้างเดิมตามผังเมืองฉบับก่อน โดยพื้นที่ศูนย์กลางเขตชั้นในของกรุงเทพฯ เป็นเขตเศรษฐกิจหลักจะเป็นพื้นที่ประเภทพาณิชยกรรมและเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่น ในขณะพื้นที่รอยต่อย่านใจกลางเมืองกับชานเมือง เป็นพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยจะอยู่ในย่านชานเมืองทั้งฝั่งตะวันตกและฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ขณะนี้พื้นที่เขตรอบนอกเมือง ยังคงอนุรักษ์ไว้เป็นพื้นที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม โดยพื้นที่ทแยงเขียวที่เป็นประเภทอนุรักษ์ชนบทก็ยังคงไว้เช่นเดียวกับผังเมืองในฉบับที่ผ่านมา นอกจากนี้ยังมีที่ดินประเภทการรักษาย่านประวัติศาสตร์ในย่านเมืองเก่ากรุงรัตนโกสินทร์และกรุงธนบุรี และที่ดินประเภทอุตสาหกรรมปรากฏให้เห็นน้อยและคงถูกควบคุมไว้อยู่ในย่านชานเมือง

ทั้งนี้ในผังเมืองฉบับใหม่ได้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนตามแผนของรัฐบาล ทั้งนี้ในระยะของการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ฉบับนี้จะมีการปรับเปลี่ยนกรุงเทพฯ จากมหานครที่มีปัญหาวิกฤติด้านการจราจรโดยรถยนต์ส่วนบุคคลมาเป็นมหานครที่ใช้ระบบขนส่งมวลชนทางรางเพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจนจากที่ปัจจุบันมีระบบรางให้บริการในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 60 กิโลเมตร จะเพิ่มเป็น กว่า 120 กิโลเมตร และที่สำคัญที่สุดคือผังเมืองฉบับใหม่ได้วางแผนพัฒนาให้กรุงเทพฯ เป็นมหานครสีเขียวที่ประหยัดพลังงาน และลดปัญหาภาวะโลกร้อน แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินจึงปรับให้สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาพื้นที่ในปัจจุบันและศักยภาพการพัฒนาในอนาคตของพื้นที่บางบริเวณ นอกจากนี้ยังมีแผนผังอื่น ๆ เช่น แผนผังโครงการคมนาคมขนส่ง ซึ่งมีเป้าหมายในการพัฒนาโครงข่ายถนนสายหลักและถนนสายรองและส่งเสริมให้มีการเข้าถึงสถานีระบบขนส่งมวลชนทางรางที่สะดวก

โดยผังเมืองฉบับนี้จะมีแผนผังพร้อมด้วยข้อกำหนด 4 ฉบับ คือ (ก) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นแผนผังกำหนดรายละเอียดบริเวณที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ต่าง ๆ เป็นไปในทิศทางการพัฒนาของเมืองในอนาคต ระบุกิจกรรมที่อนุญาต กิจกรรมที่อนุญาตโดยมีเงื่อนไข และกิจกรรมที่ไม่อนุญาต เพื่อควบคุมการพัฒนาที่อาจก่อให้เกิดผล
กระทบต่อสุขลักษณะ ความปลอดภัยของประชาชน และสวัสดิภาพของสังคม ประกอบด้วย การใช้ประโยชน์ที่ดินจำนวน 10 ประเภท โดยมีข้อกำหนดระบุกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดินและระดับความหนาแน่นของมวลอาคารเพื่อควบคุมสภาพแวดล้อมและเป็นแนวทางของการพัฒนาในพื้นที่แต่ละบริเวณ (ข) แผนผังแสดงที่โล่ง เป็นแผนผังแสดงบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่โล่งเพื่อประโยชน์ในการรักษาสภาพแวดล้อมและสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของเมือง รวมทั้งเพื่อการป้องกันน้ำท่วม และการนันทนาการ โดยมีข้อกำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการนันทนาการ การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม และการป้องกันน้ำท่วม (ค) แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง เป็นแผนผังที่แสดงโครงข่ายการคมนาคมและขนส่งในอนาคต เพื่อให้มีประสิทธิภาพ สอดคล้องกับการพัฒนาและการขยายตัวของเมือง ประกอบด้วยแนวถนนเดิม ขยายถนนโครงการ และโครงการที่เกี่ยวข้องกับการคมนาคมและขนส่ง ได้แก่ โครงการสะพาน โครงการทางพิเศษ โครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (ง) แผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค เป็นแผนผังเพื่อส่งเสริมและพัฒนาระบบสาธารณูปโภคเฉพาะส่วนที่เป็นการดำเนินการโดยกรุงเทพมหานคร ให้มีความเหมาะสมเพียงพอกับการให้บริการอย่างได้มาตรฐาน ทั้งนี้ผังเมืองฉบับนี้ยังมีแผนผังกิจการสาธารณูปโภคเป็นฉบับแรกของประวัติศาสตร์การผังเมืองไทย โดยผังโครงการกิจการสาธารณูปโภค ได้มุ่งเน้นการป้องกันและแก้ไขปัญหาอุทกภัย การบำบัดน้ำเสีย และการจัดการขยะมูลฝอย ซึ่งใช้เป็นเครื่องมือในการบริหารจัดการน้ำตามยุทธศาสตร์ของประเทศ

สำหรับสาระสำคัญข้อกำหนดที่มีความแตกต่างจากผังเมืองฉบับก่อน อาทิ เพิ่มการควบคุมกิจกรรมที่อาจขัดต่อสุขลักษณะความปลอดภัยของประชาชนและสวัสดิภาพของสังคม จำนวน 5 กิจกรรม ได้แก่ สนามแข่งรถ สนามแข่งม้า สนามยิงปืน สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงคนพิการ และที่พักอาศัยชั่วคราวสำหรับคนงาน การเปลี่ยนเกณฑ์จำแนกประเภทอาคาร จากเดิมใช้ตามกฎหมายควบคุมอาคาร เช่น “อาคารขนาดใหญ่” “อาคารสูง” และ “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” เป็นการจำแนกตามขนาดพื้นที่การประกอบกิจกรรม เช่น ไม่เกิน 1,000 ตร.ม. 2,000 ตร.ม. 5,000 ตร.ม. 10,000 ตร.ม. และเกินกว่า 10,000 ตร.ม. เพิ่มข้อกำหนดให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ หรือ BAF ร้อยละ 50 ของอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR เพิ่มมาตรการสร้างแรงจูงใจ เพื่อให้เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของผังเมืองรวม เป็นต้น และยังมีการเพิ่มเติม FAR Bonus เป็นมาตรการเชิงบวก โดยเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการสามารถเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ได้ เช่น จัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปหากโครงการตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าที่เหมาะเป็นจุดจอดแล้วจรในรัศมี 500 เมตรได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีอ่อนนุช สถานีลาดกระบัง สถานีหัวหมาก สถานีบางบำหรุ สถานีตลิ่งชัน สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่ง การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ ในโครงการอาคารพาณิชย์ สำนักงาน หรืออาคารสาธารณะในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง ก็จะได้รับสิทธิ FAR เพิ่มขึ้นเช่นกัน เป็นต้น

นับว่าผังเมืองฉบับใหม่นี้ได้ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขและสาระสำคัญให้เจ้าของที่ดินจัดการพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองในภาพรวมและยังใช้สิทธิจูงใจทดแทนเยียวยาด้วย เป็นกฎหมายใกล้ตัวอีก 1 ฉบับสำหรับคนกรุงก่อนที่จะดำเนินการใด ๆ กับที่ดินของตนเอง ตรวจสอบผังเมืองกันสักนิด จะได้ไม่เกิดปัญหาภายหลัง